Споры по строительству домов

Споры по строительству домов

Метаморфозы права собственности на участок под домом

Что решил Верховный суд: Когда одно лицо (например, застройщик) приобретает все жилые и нежилые помещения в одной многоэтажке, оно становится собственником земельного участка под ней. Это право сохраняется, если дом снесут. Если на его месте начнут строить новый, а земля окажется в ипотеке в силу закона – это не препятствует застройщику зарегистрировать право собственности на нее, если сведения об участке есть в ЕГРП.

Фабула дела: Застройщик «Териберский берег» обжаловал отказ зарегистрировать участок под домом, в котором купил все восемь квартир, а потом разрушил, чтобы построить новое жилье (А40-78400/2015). Три инстанции ему отказали: компания сначала должна была зарегистрировать права на дом как на единый объект недвижимости. Но такой подход противоречит ст. 289 ГК и ст. 36 ЖК, исправила экономколлегия Верховного суда. Согласно этим нормам, собственники помещений в доме владеют участком под этим домом на праве общей долевой собственности (подробнее о деле см. "Земля под домом: мотивы ВС в деле о принципиальном для рынка недвижимости вопросе").

Верховный суд впервые рассмотрел вопрос о судьбе земельного участка в случае, когда права на все квартиры получает одно лицо. При этом затрагивались и другие важные вопросы: утрачивается ли право на землю, если многоэтажку снесли, и возможно ли зарегистрировать право собственности на участок при наличии ипотеки участников долевого строительства. ВС подробно мотивировал свои выводы. Застройщики и суды получили готовые формулировки для других подобных споров.

Адвокат Art De Lex Александр Петров

Пределы взыскания убытков заказчика с подрядчика

Что решил Верховный суд: Даже если подрядчик по строительному договору отвечает за любые убытки, вызванные задержками строительства – это автоматически не означает, что с него надо взыскать штраф, который заказчик выплатил своему контрагенту из-за срыва срока по договору между ними. Нужно узнать, знал ли подрядчик об условиях такого соглашения, было ли оно заключено раньше или позже договора подряда, указано ли в последнем на обязательства

Фабула дела: «Интертехэлектро» не успело в срок достроить блок Вологодской ТЭЦ для «ТГК-2». Из-за этого заказчик с опозданием начал поставлять мощность и вынужден был заплатить договорной штраф 135,7 млн руб. Его он и отправился взыскивать с «Интертехэлектро», которое по договору подряда отвечало за любые убытки, вызванные задержками строительства, в пределах 100 млн руб. Такую сумму и надо взыскать с подрядчика, согласились три инстанции в деле А13-4150/2015. Но Верховный суд их исправил.

ВС допустил возможность включить подобное условие в договор и немного смягчил собственную позицию 2015 года. Он установил, что подобные убытки доказываются по общим правилам.

В определении есть рекомендации, что нужно сделать, чтобы рассчитывать на возмещение. Заказчик должен упомянуть в договоре подряда, что он заключается с целью исполнения обязательств перед третьим лицом, а за их нарушение предусмотрена ответственность. Надо закрепить, что подрядчик знает об условиях ее возникновения, размере штрафа и порядке его взыскания.

Партнер АБ "Эксиора" Николай Андрианов

Двойная ответственность за двойные продажи

Что решил Верховный суд: Застройщик, который умышленно вел двойные продажи квартир, отвечает за убытки конечного покупателя. При этом не имеет значения, куда «завела» цепочка перепродаж, и предъявил ли покупатель требования к непосредственному продавцу.

Фабула дела: Александр Ганин* приобрел квартиру за 5,4 млн руб. у перекупщика, но лишился жилья из-за двойных продаж. Сначала неудачливый покупатель попытался взыскать деньги с продавца, но ему удалось получить по исполлисту лишь незначительную сумму. Поэтому Ганин решил встать в реестр кредиторов застройщика «Бомарше», который к тому моменту обанкротился. Три инстанции отказали ему в деле № А51-273/2015: они сочли достаточным, что покупатель предъявил иск к продавцу. ВС их исправил и принял решение в пользу Ганина.

Если человек лишился жилья из-за двойных продаж, перед ним отвечают сразу двое, указал Верховный суд. Продавец – за то, что передал «несвободную» квартиру вопреки требованиям договора, и застройщик – за то, что вел двойные продажи, без которых такой ситуации не было бы.

Руководитель практики "Земля.Недвижимость. Строительство" "Инфралекса" Сергей Шумилов

Стало легче взыскать стоимость досудебной экспертизы

Что решил Верховный суд: Если внесудебная техническая экспертиза легла в основу решения по судебному делу, ее стоимость можно взыскать с проигравшей стороны как убытки. В спорах между заказчиком и подрядчиком по поводу недостатков работ или их причин применяется ч. 5 ст. 720 ГК: назначается экспертиза, которую оплачивает подрядчик, за исключением случаев, когда он не виноват в нарушениях.

Фабула дела: "Современные сервисные решения" решили взыскать с "Байкитской нефтегазоразведочной экспедиции" 4,6 млн руб. долга за якобы неоплаченные работы на нефтяном оборудовании, но в заседании оказалось, что подрядчик, по сути, сам не сделал ничего полезного. В этом суд убедила досудебная экспертиза, которую представил ответчик. Одержав победу в том деле, он отправился взыскивать как убытки 200 000 руб., потраченных на это заключение, ведь оно было нужно, чтобы доказать необоснованность иска. В отличие от нижестоящих инстанций, Верховный суд с такой логикой согласился и взыскал стоимость экспертизы в деле № А65-13141/2016 (подробнее см. «ВС определил, может ли сторона-победитель взыскать стоимость экспертизы как убытки»).

Подход Верховного суда справедлив, потому что выявление недостатков работ подрядчика вряд ли можно назвать обычным предпринимательским риском заказчика. К тому же это отвечает тенденциям международной практики. Кроме того, позиция ВС способна «оживить» п. 5 ст. 720 ГК о внесудебных заключениях, который сейчас довольно редко используется. Взыскать их стоимость как судебные расходы невозможно, поэтому чаще проводят судебные экспертизы.

Партнер практики по решению споров Goltsblat BLP Иван Веселов

Купить/продать денежные требования из госконтракта

Что решил Верховный суд: Работы по госконтракту подрядчик должен выполнить лично, а вот получить за них деньги может цессионарий – третье лицо, которое не является стороной госконтракта, но купило право требования долга.

Фабула дела: В 2017 году ВС рассмотрел несколько подобных споров. В них он исправил ошибку нижестоящих инстанций, уверенных в недопустимости перевода долга по госконтракту. В качестве примера можно привести дело А14-7662/2016, в котором «Воронежская строительная компания» купила право требования 70 000 руб. за ремонт помещения в детском саду и пыталась взыскать эти деньги (подробнее см. "Экономколлегия определила, можно ли уступить право требования оплаты по госконтракту").

Возможность продавать права денежного требования по госконтрактам на открытом рынке позволит подрядчикам быстро пополнить бюджет. Государственные и муниципальные заказчики не всегда платят вовремя, потому что зависят от лимитов бюджетных ассигнований.

Партнер АБ "Эксиора" Николай Андрианов

Снести или оставить: как оценить превышение этажности

Что решил Верховный суд: Он разобрался в частой ситуации, когда застройщики возводят дом выше, чем разрешили власти, в надежде потом легализовать изменения. Когда суд решает, оставить дом или снести его, он должен в том числе учесть предельную этажность в конкретном районе, которую устанавливают местные правила землепользования и застройки.

Фабула дела : ЖСК «Меридиан» возвел шестиэтажный дом с подземным гаражом, хотя получил разрешение лишь на трехэтажный. Администрация Краснодара обратилась в суд с требованием снести самовольную постройку, которая уже была заселена. Первая инстанция отказала и сослалась на судебную экспертизу, которая подтвердила: дом отвечает всем нормам. Краснодарский краевой суд, наоборот, постановил снести многоэтажку, построенную с нарушениями. С этим не согласилась гражданская коллегия ВС и отправила дело на пересмотр. Нужно было учесть не только заключение эксперта, но и правила застройки района, в котором допускалось строить дома до восьми этажей, объясняется в определении 18-КГ17-95.

В этом деле Верховный суд фактически установил приоритет документов градостроительного зонирования над разрешением на строительство, которое имеет индивидуальный характер. При этом ВС не стал оценивать действия застройщика по внесению изменений в разрешение на строительство. Возможно, потому, что в этом споре прямо затрагивались права граждан на жилище. Поэтому сложно сказать, будет ли применяться позиция ВС ко всем спорам вокруг домов, построенных с нарушением разрешения на строительство.

Читайте также:  Сдать на регистрацию договор купли продажи

Адвокат Art De Lex Александр Петров

Когда заказчика накажут за просрочку подрядчика

Что решил АС Уральского округа : Если подрядчик не смог соблюсти нереалистично короткие сроки строительства, в этом виноват не только он, но и заказчик, который тоже обязан проявить разумную осмотрительность при заключении договора. Они оба должны были установить разумный срок для строительства.

Фабула дела : «Уральская газоэнергетическая компания» взялась построить котельную для «ЭнергоСтройМеханизации» за два месяца, но устройство ввели в эксплуатацию на полгода позже – сказалось в том числе отсутствие необходимой разрешительной документации. Заказчик решил взыскать неустойку за эти полгода – 162 978 руб. при общей цене договора 2,3 млн руб. Первая инстанция присудила ее полностью, но апелляция снизила эту сумму ровно вполовину (дело № А76-10486/2016). Ее постановление «засилил» АС Уральского округа. Он согласился, что оба контрагента в равной мере отвечают за нереалистичный срок строительства и легкомысленное отношение к разрешительной документации.

Подход судов заметно выравнивает положение сторон договора строительного подряда и возлагает на заказчика ответственность за согласование условий договора. Заказчик понес частичную ответственность за установление "нереалистичного" срока выполнения работ. В то же время подобная позиция судов может дать необоснованные преимущества недобросовестным подрядчикам, которые вопреки ст. 716 ГК не сообщают о препятствиях в ходе выполнения работ и не приостанавливают их до того, как получат указания от заказчика.

Партнер "Байтен Буркхардт" Камиль Карибов

Оплати, когда тебе оплатят: неопределенные условия в подряде

Что решил Верховный суд: Он разрешил привязать срок оплаты субподрядчику к тому дню, когда заказчик примет работы или перечислит деньги генподрядчику.

Источник: Обзор судебной практики Верховного суда № 2 от 2017 года.

В форме вопроса и ответа ВС высказал достаточно спорную правовую позицию, которая тем не менее находится в русле развития российского права. Срок обычно определяют указанием на временной промежуток, конкретную дату или событие, которое обязательно наступит. Привязать его к действиям третьих лиц – по сути, значит «подвесить в воздухе». Это стало допустимым в 2015 году, когда в ГК появилась ст. 327.1 про обусловленное исполнение обязательств. Чтобы смягчить возможную неопределенность, ВС указал, что субподрядчику придется заплатить и в том случае, если заказчик не рассчитался с генподрядчиком или не принял результат работ в установленный срок.

Руководитель практики "Земля.Недвижимость.Строительство" "Инфралекса" Сергей Шумилов

2. Дела по спорам, связанным с участием в строительстве жилого дома

Отнесение к недвижимости означает распространение на имущество специального правового режима, обусловленного его спецификой, в частности требования о государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, особенностей определения момента возникновения права собственности у приобретателя такого имущества по договору и т.д.

Судебные споры, связанные с правом собственности на вновь создаваемое имущество, чаще всего возникают в отношении жилых домов, квартир в многоквартирных жилых домах.

В судебной практике продолжают использовать по отношению к жилому дому давно устаревший термин "домовладение", включая в это понятие жилой дом, надворные строения и сооружения. Между тем в понятие "жилой дом" входит не только собственно само строение, предназначенное для постоянного проживания, расположенное на земельном участке, но и все находящиеся на этом же земельном участке вспомогательные строения, сооружения, элементы благоустройства в определенных границах. Поэтому будет более грамотно использовать в судебных документах термин "жилой дом", а не "домовладение".

Жилой дом, квартира, т.е. часть жилого здания, предназначенная для самостоятельного использования для жилых целей, иные жилые помещения являются объектами права собственности, относящимися к недвижимости, что предопределяет их правовой режим.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ). Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.

До сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации объект незавершенного строительства также относится к недвижимому имуществу (п.1 ст.130 ГК РФ). В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на такой объект недвижимого имущества может быть зарегистрировано на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Право собственности на строение регистрируется за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и при условии что строительство осуществлено с соответствующего разрешения, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Споры могут возникнуть, когда застройщику помогали в строительстве члены его семьи, родственники или вообще посторонние для него лица. Они нередко обращаются в суд с иском о признании права собственности на часть жилого дома по основанию участия в его строительстве. При разрешении таких споров возникают разнообразные правовые ситуации, затрудняющие принятие правильных решений.

По общему правилу участие в строительстве посторонних для застройщика лиц либо содействие ему в этом со стороны членов семьи, родственников не может служить основанием для удовлетворения их притязаний на жилой дом либо его часть. Они вправе требовать лишь возмещения произведенных ими затрат.

Однако в отдельных случаях с учетом всех обстоятельств дела суд может признать за указанными лицами право собственности на часть жилого дома, если установит, что между ними и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство.

Таким образом, при разрешении споров названных лиц в первую очередь важно установить цель, которую они преследовали, вкладывая свой труд и средства в строительство, а также наличие договоренности о создании общей собственности на объект недвижимости.

Письменные договоры, определяющие условия участия в строительстве, за редким исключением, отсутствуют. Судебная практика твердо стоит на той позиции, что соглашение о совместном строительстве жилого дома не обязательно должно быть заключено в письменной форме. Следует подчеркнуть, что в данном случае речь идет не о размере вложений в общую собственность, а о цели, с которой эти вложения вносятся. Что касается самого факта материальных вложений, то в тех случаях, когда закон требует соблюдения письменной формы, данный факт и размер вложений должны подтверждаться только письменными доказательствами.

В подтверждение указанного соглашения суду могут быть представлены любые фактические данные, на основе которых можно установить наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих заявленное требование. Такими доказательствами могут быть объяснения сторон, показания свидетелей, чеки, счета, квитанции, накладные о приобретении и перевозке строительных материалов, договоры с организацией, осуществлявшей строительство, или с лицами, выполнявшими работы по строительству, их расписки о получении денежных сумм и сведения налоговых органов о включении этих сумм в совокупный доход лиц, их получивших, за соответствующий год и т.п.

О совместной постройке может свидетельствовать характер взаимоотношений сторон (например, длительное проживание одной семьей без регистрации брака и ведение общего хозяйства, ведение строительства дома для совместного проживания в нем), планировка жилого дома, наличие обособленных частей дома с отдельными выходами, порядок пользования домом, участие в расходах по его содержанию, оплате налогов и другие конкретные обстоятельства.

При доказанности договоренности о создании общей собственности истец должен доказать размер своего участия в строительстве, без чего невозможно определить его долю в праве общей собственности на дом. Лицо, оказавшее содействие застройщику, может претендовать только на часть дома, соответствующую размеру его участия в строительстве.

Читайте также:  Где узнать долги по налогам физических лиц

На практике чаще всего предъявляются иски о признании права собственности на часть дома лицами, участвовавшими в возведении постройки к существующему дому по договоренности с собственником дома о создании общей собственности.

Существенное значение в данном случае имеет то, какая пристройка была возведена, может ли она быть использована в тех целях, для которых предназначен жилой дом. Возможность удовлетворения в судебном порядке таких требований не исключается, и ошибочной является точка зрения о том, что основанием для признания права собственности на часть дома может быть содействие застройщику (по договоренности о создании общей собственности) только в стадии строительства самого дома в целом.

Участие лица в строительстве капитальной жилой пристройки, влекущей увеличение размера и стоимости жилого дома, при наличии указанных выше обстоятельств может служить основанием для признания за ним права собственности на долю жилого дома, приходящуюся на возведенную пристройку или ее часть, в зависимости от объема участия в строительстве и существовавшей договоренности. Размер долей, приходящихся на пристройку от всего жилого дома, в состав которого она входит, определяется судом на основании заключения эксперта (порядок определения размера долей в общей собственности на дом рассматривается ниже).

Иное дело, если к дому возводится пристройка, которая не может быть самостоятельно использована по назначению, соответствующему назначению жилого дома (веранда, неотапливаемое мансардное помещение и т.п.). В последнем случае претензии лиц, участвовавших в строительстве, о признании за ними права собственности на часть жилого дома нельзя признать обоснованными — они могут требовать лишь возмещения понесенных ими затрат на строительство.

Суд, сделав вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на часть дома, не вправе по своей инициативе, без согласия истца, изменить предмет иска и взыскать с ответчика денежную компенсацию за произведенные расходы и тогда, когда их размер подтвержден соответствующими доказательствами.

Общая собственность на совместно возведенный жилой дом является долевой, если законом не предусмотрено образование совместной собственности.

В сфере жилищного строительства широко распространено заключение договоров о долевом участии в строительстве, об инвестировании и т.п., по которым гражданин обязуется уплатить определенную сумму, а организация — предоставить ему по окончании строительства соответствующую квартиру. Правовая природа таких договоров, от которой зависит правильность применения норм материального права, определяется в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств заключения договора, его содержания, условия вложения денежных средств и предоставления жилого помещения.

Граждане вкладывают свои средства в жилищное строительство, как правило, в целях удовлетворения своих потребностей в жилье.

Правильная правовая оценка заключенных гражданами с организациями договоров, на основании которых граждане приобретают право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, имеет принципиальное значение. В зависимости от характера возникших на основании таких договоров отношений суд в каждом случае решает вопрос о возможности применения к этим отношениям норм Закона РФ от 7 февраля 1992г. N 2300-1 (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2004г. N 171-ФЗ) "О защите прав потребителей" [147]. Отдельные вопросы по данной теме подробно освещены в Обзоре практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов [148].

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [149]. Частью 9 ст.4 этого Закона прямо предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -участником долевого строительства исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство

Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Определенные особенности имеет возникновение права собственности на жилые помещения, возводимые, реконструируемые или приобретаемые жилищными и жилищностроительными кооперативами. Первоначально право собственности на жилой дом возникает у застройщика, приобретателя, каковым является жилищный или жилищно-строительный кооператив. Граждане, принятые в члены кооператива, имеют совместно с членами семьи право на получение квартиры и дальнейшее пользование ею. Отношения между ними и кооперативом, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими, регулируются жилищным законодательством. Отказ в предоставлении члену кооператива квартиры может быть оспорен в суде.

Право пользования члена кооператива трансформируется в право собственности на квартиру, предоставленную ему в пользование, после полного внесения им своего паевого взноса за это помещение (ч.1 ст.129 ЖК РФ). Право собственности приобретают и другие лица, имеющие право на паенакопление (п.4 ст.218 ГК РФ). Таким образом, закон связывает переход права собственности от кооператива к гражданину (гражданам) с тремя фактами: членство в кооперативе, пользование предоставленным жилым помещением и полная выплата паевого взноса. Государственная регистрация, предусмотренная ст.131 ГК РФ, в качестве обязательного условия перехода права собственности на кооперативную квартиру в данном случае не установлена. Последующая государственная регистрация уже существующего у гражданина права имеет лишь подтверждающее значение, она необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости.

Изложенное в настоящем разделе не касается супругов, строительство или приобретение которыми во время брака жилого дома, квартиры является законным основанием для возникновения их общей совместной собственности на объект недвижимости независимо от того, на имя кого из них он зарегистрирован, если иное не установлено брачным договором между ними.

Когда владелец земельного участка решает возвести на нём жильё, он может просто пригласить бригаду и на пальцах показать, какой дом он хочет. Закон позволяет строить по такой схеме… Хотя если сооружать коттедж по проекту и с учётом геологии, он получится более надёжным. Впрочем, независимо от наличия или отсутствия проекта, лица, принимавшие участие в создании дома несут за него ответственность. В случае проблем со строением, его владелец может требовать от подрядчика компенсацию, в том числе через суд.

Если гражданин намерен построить дом высотой до трёх этажей для проживания себя и своей семьи, ему необязательно получать разрешение на строительство. Можно даже обойтись без проектной документации на коттедж (согласно ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ). Перед началом работ в Главархитектуре района надо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Когда же дом готов, приглашённый кадастровый инженер составит кадастровый план, на основании которого собственнику будет выдано разрешение на ввод жилья в эксплуатацию. Всё! можно регистрировать право собственности на объект.

Из сказанного видно, что государство официально заявило, что не собирается контролировать проектирование и строительство индивидуальных домов. Но это не значит, что за качество построенного коттеджа никто не отвечает. По Гражданскому кодексу РФ и Закону «О защите прав потребителей» ответственность за свою работу несут все, кто участвовал в создании объекта: геологи, проектировщики, строители и производители материалов.

Ответственность и гарантии

Согласно ст. 756 ГК РФ, гарантийный срок на строительные работы составляет 5 лет. Тем не менее, юристы рекомендуют обязательно прописать продолжительность гарантийного срока в договоре с компанией, взявшейся за строительство коттеджа. Причём, он может быть и больше 5 лет. Это уж как получится договориться.

Если в договоре со строителями нет гарантийного срока, заказчику, прежде чем требовать проведения ремонта (или возмещения расходов на ремонт), придётся доказать, что в неполадках виноват именно подрядчик. Для этого надо будет заказать строительную техническую экспертизу.

Кто может делать строительную экспертизу?

В Екатеринбурге строительную экспертизу могут проводить несколько компаний. В том числе предприятия ООО «Универсал-Строй», Центр строительных экспертиз «Защита», «Уральская строительная экспертиза», «Агентство Строительных Решений» и пр. Кроме того, существуют эксперты, работающие самостоятельно. И, тем не менее, выбор специалиста необходимой квалификации дело непростое. Особенно, если строительный конфликт планируется решать через суд.

Читайте также:  Как открыть учебный центр по косметологии

Обычный человек не всегда может определить, насколько грамотный специалист предлагает ему услуги по строительной экспертизе. В России существует немало заведений, выдающих удостоверения, в которых говорится, что гражданин получил подготовку и может проводить экспертизу того или иного вида. Если речь идёт о строительных проблемах, то необходим эксперт со специальностями 16.4 и/или 16.5. Именно такой специалист может оценить качество выполненных работ (16.5), определить причины «разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств» (16.4).

Из наиболее авторитетных организаций, готовящих специалистов такого профиля можно упомянуть НП «Палата судебных экспертов» (Судэкс) и Департамент госуслуг в строительстве и разрешительной деятельности Минстроя РФ. Документ, выданный этими организациями, – неплохая гарантия профессионализма эксперта.

Стоимость проведения строительной экспертизы зависит от объёма необходимых работ. Бывает так, что чтобы определить причину проблемы, приходится привлекать землеройную или другую технику, использовать лабораторное оборудование. Если речь идёт об экспертизе частного дома, то её стоимость обычно лежит в пределах 10-50 тыс. руб.

Определить, из-за чего у дома начались проблемы

Первое, для чего нужно экспертное заключение (или более дешёвое Заключение по обследованию технического состояния строения), – определить, что стало причиной поломки дома или его элементов. Причём сами эксперты подчёркивают, что их задача не найти виноватого, а описать техническую сторону вопроса.

Строительная экспертиза может быть проведена как при наличии проектной документации на объект, так и без неё. Как замечает директор ЦСЭ «Защита» Ираида Ломакина, если проекта нет, то эксперт сравнивает фактически выполненные работы с нормами, прописанными в СНиПах и Сводах правил.

Юрист Александр Латыев поясняет, что, если заказчик решил строить дом без проекта и геологических изысканий, а строительная фирма (бригада) взялось за эту работу, то она полностью отвечает за качество дома. Строителей не избавит от ответственности даже тот факт, что заказчик дал им расписку в том, что он берёт на себя проблемы, возникшие из-за отсутствия проекта и геологических данных. Если дело дойдёт до суда, тот может даже не принять во внимание такую расписку.

Сегодня, кстати, существует следующая практика – если строители считают, что выполняя условия заказчика они построят дом с негарантированными характеристиками, они прямо говорят, что работать будут без договора, не подпишут никаких бумаг, а деньги соглашаются брать только наличными и без расписок. Такое бывает, если заказчик предлагает строить без проекта или, например, из материалов сомнительного качества. При этом будущий домовладелец должен чётко понимать, что если у его коттеджа, построенного таким способом, возникнут проблемы, то будет почти невозможно доказать, что его возвела именно эта фирма (бригада), и уж тем более будет сложно привлечь её к ответственности.

Поэтому, кстати, юристы говорят, что договор подряда на строительные работы надо заключать обязательно. В том числе, если в качестве подрядчика выступает частное лицо – сосед «дядя Вася».

Пошаговая инструкция для домовладельца

После того, как на руках у владельца проблемного коттеджа оказывается экспертное заключение, из которого явствует, что причиной проблемы стали недоработки строителей (проектировщика, геологов), владелец может начинать тяжбу. Александр Латыев предлагает действовать по следующему сценарию.

  1. Зафиксировать проблемы на бумаге (это мы уже сделали в виде экспертного заключения).
  2. Отнести (переслать) подрядчику Претензию, в которой сказано, что заказчик требует устранить повреждения (или требует возместить затраты на устранение проблемы).
  3. Если подрядчик игнорирует Претензию, владелец коттеджа устраняет проблему за свой счёт.
  4. Владелец коттеджа обращается в суд, куда предъявляет договор с подрядчиком, а также документы, подтверждающие, что он понёс затраты на исправление ошибок подрядчика.

Тем не менее, специалисты замечают, что эксперт может установить размер ущерба от некачественно выполненных работ по результатам проведенного экспертного обследования, а значит вариант обращения в суд до исправления неполадок тоже вполне рабочий.

Переписка с подрядчиком

Впрочем, обращение в суд – это уже крайняя мера. Очень часто проблемы некачественного строительство удаётся решить полюбовно.

Если же в ходе переговоров со строителями (проектировщиками, геологами) договориться о ремонте или компенсации не получилось, владельцу коттеджа надо изложить свои требования на бумаге — оформить Претензию (пункт 2 инструкции). Эту бумагу отнести «под подпись» в офис подрядчика или выслать ему заказным письмом с уведомлением. Если дело дойдёт до суда, подрядчик не сможет сказать, что не знал о требованиях, предъявляемых к нему.

Когда ремонт завершён, домовладелец собирает пакет бумаг, в который входят договор с первым подрядчиком, экспертное заключение и документы, подтверждающие затраты на исправление дефектов. Также он составляет исковое заявление и подаёт его в суд.

Можно пригласить в помощь профессионального юриста. Тот составит заявление, разработает стратегию поведения истца в судебном заседании, а за дополнительную плату будет участвовать в судебных заседаниях. Стоимость такого пакета услуг начинается от 50 тыс. руб. Это если привлекать грамотного молодого юриста и ему не придётся ездить в суд в другой город (по месту нахождения объекта). Услуги специалиста со стажем могут оказаться дороже в несколько раз.

Александр Латыев предупреждает, что стоимость услуг юриста может оказаться выше, чем ущерб, причинённый ошибкой строителей. И не стоит надеяться на то, что суд взыщет с подрядчика расходы на юриста в полном объёме. Нередки случаи, когда с ответчика взыскивается сумма, фактически покрывающая только судебные издержки истца. На компенсацию затрат на ремонт почти ничего не остаётся. Если цена ущерба невелика, то обиженному владельцу коттеджа, возможно, не стоит прибегать к услугам юриста, а лучше сделать всё самому.

Имеет ли смысл доводить дело до суда?

Юристы и строительные эксперты прямо говорят, что владельцу проблемного коттеджа следует идти в защите своих интересов до конца, если сумма ущерба от недоработки подрядчика достаточно велика, а на руках имеется договор с подрядчиком (подрядчиками). Ещё один важный элемент – наличие экспертного заключения (сделанного специалистом с подтверждённой квалификацией), из которого следует, что проблемы конструкции дома возникли вследствие ошибки строителей (проектировщиков, геологов, производителей материалов). Ну и конечно владельцу коттеджа следует реально оценить свои шансы взыскать сумму ущерба с подрядчика. Понятно, что если речь идёт о достаточно крупной фирме, то вероятность благоприятного решения проблемы высоки, ну а если работы вела бригада шабашников, то есть риск, вообще не найти её следов.

Если нет договора

Теоретически может оказаться, что у владельца коттеджа нет договора с бригадой, которая построила ему бракованный дом. В этом случае обращение в суд имеет смысл, если есть хоть какие-то доказательства того, что строительство вела именно эта фирма или эти конкретные лица. Тут могут пригодиться расписки в получении денег, другие платёжные документы (если деньги переводились на счёт фирмы), любые другие бумаги, подтверждающие проведение работ (смета, акт приёмки), фотографии, видеозаписи.

Если у истца есть платёжки с указанием реквизитов строительной фирмы, то суд, скорее всего, сочтёт это приемлемым доказательством участия фирмы в строительных работах. Если же имеются лишь «косвенные улики», то, истцу, скорее всего, придётся звать на помощь опытного юриста. Тот поможет подобрать доказательства. Стоимость подобных услуг обычно от 150 тыс. руб. В эту сумму, помимо сбора доказательств, входит составление искового заявления и участие юриста в судебных заседаниях.

Юристы, опрошенные Ремонт.Divandi, не назвали конкретные примеры рассмотрения в суде исков владельцев коттеджей к подрядчикам, в которых бы отсутствовал договор строительного подряда, но в один голос сказали, что подобные процессы полнее возможны.

Ссылка на основную публикацию
Социальная помощь малоимущим семьям в 2018 году
В каждом регионе установлен определенный размер прожиточного минимума, который позволяет купить корзину необходимых продуктов и товаров, чтобы обеспечить нужды семьи....
Совмещение командировки с отпуском
Да, в рассматриваемой ситуации вы должны начислить страховые взносы на оплату проезда работника из места командировки к месту работы. Именно...
Современной конституции российской федерации свойственны следующие функции
Сущность Конституции РФ Сущность конституции – ограничение вмешательства государства в дела общества и личности с помощью права. Конституция имеет свое...
Социально правовой договор это
Устраиваясь на работу, каждый гражданин должен заключить договор на осуществление трудовой деятельности. Но можно заключить стандартный трудовой договор, а можно...
Adblock detector