Собрание по инициативе управляющей компании

Собрание по инициативе управляющей компании

Общее собрание собственников по выбору управляющей организации МКД

Управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее — собственники):

— при выборе в качестве способа управления многоквартирным домом (далее — дом) управляющей организацией;

— при смене управляющей организации.

При этом если управляющая организация уже была выбрана ранее, то выбор на общем собрании собственников новой управляющей организации не является изменением способа управления этим домом (см., например, апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 11.07.2013 по делу N 33-8203/2013).

Общее собрание собственников по выбору управляющей организации может быть созвано по инициативе любого собственника, группы собственников (ст. 45 ЖК РФ). Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан уведомить всех остальных собственников о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до дня проведения собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В указанный срок сообщение о проведении общего собрания доводится до каждого собственника в письменной форме одним из следующих способов:

— направляется заказным письмом;

— вручается под роспись;

— размещается в доступном для всех собственников помещении дома, определенном решением общего собрания собственников;

— иным способом, предусмотренным решением общего собрания собственников (например, направлением телеграммы, сообщением по другим видам связи, см. кассационное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02.02.2012).

Сообщение о проведении общего собрания должно содержать (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

1) сведения об инициаторе проведения общего собрания;

2) форме проведения общего собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дате, месте, времени проведения общего собрания; при проведении заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников (например, бюллетеней, бланков голосования) по вопросам голосования, место или адрес, куда необходимо передать эти решения;

4) повестку дня общего собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и материалами, представленными на общее собрание, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Участвовать в общем собрании собственников вправе организации и граждане, подтвердившие статус собственников, зарегистрировавших свои права в установленном законодательством порядке (см. решение АС СЗО от 17.02.2016 N Ф07-7613/16). Дольщики вправе участвовать в общем собрании до регистрации права собственности на помещение с момента приема этого помещения от застройщика по акту (см. определение ВС РФ от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035).

Голосование на общем собрании осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя, действующего на основании письменной доверенности на голосование, оформленной в соответствии с требованиями п.п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверенной нотариально (ч.ч. 1, 2 ст. 48 ЖК РФ).

Законодательством установлены следующие правила принятия решений общим собранием собственников:

1. Для принятия решения о выборе управляющей организации необходимо набрать большинство голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в общем собрании (а не от общего количества голосов всех собственников).

2. Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

По существу ЖК РФ определяет кворум, необходимый как для открытия собрания и признания его правомочным, так и кворум для принятия решения при голосовании по каждому вопросу повестки дня общего собрания. Если при проведении собрания в голосовании по вопросу повестки дня по какой-либо причине примут участие собственники, обладающие количеством голосов менее половины от общего количества голосов всех собственников, то принятое даже большинством голосов решение собрания по данному вопросу может быть признано недействительным.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в МКД (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Примечание

Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме определяется путем деления площади принадлежащего ему помещения (согласно свидетельству о праве собственности) на сумму площадей всех жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной) (см., например, § 5 Методических рекомендаций по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.2005 N 393, апелляционное определение Московского городского суда от 02.08.2016 N 33-29716/16).

Читайте также:  Выдел доли дома в натуре судебная практика

Порядок проведения общего собрания собственников определен ст. 45 ЖК РФ. По этому вопросу также приняты Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденные приказом Министроя России от 31.07.2014 N 411/пр). Названный документ принят в целях оказания помощи собственникам в подготовке и проведении общего собрания, он носит разъяснительный, рекомендательных характер. Вместе с тем суды применяют положения этого документа в качестве норм жилищного права (см., например, постановление Первого ААС от 05.12.2016 N 01АП-8026/16, постановление Двадцатого ААС от 27.12.2015 N 20АП-7263/15).

Общее собрание собственников по выбору управляющей организации может проводиться посредством:

1. Очного голосования , то есть совместного присутствия собственников для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Если при проведении общего собрания путем очного голосования такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

2. Заочного голосования опросным путем, который предполагает, что письменные решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, передаются в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники, решения которых получены до даты окончания их приема.

С 1 января 2018 года (а на территориях субъектов РФ — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя — с 1 июля 2019 года) общее собрание в форме заочного голосования может проводиться с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ (ст. 2 Федерального закона от 03.07.2016 N 267-ФЗ).

3. Очно — заочного голосования , которое предполагает как возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (очное голосование), так и возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (заочное голосование). При такой форме проведения общего собрания собственники на очном собрании обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование, и одновременно у них есть возможность передать решения, оформленные в письменном виде, в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Кворум собрания определяется по окончании срока представления письменных решений собственников, в это же время оформляется единый протокол общего собрания. С учетом положений ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Это относится и к собственникам, присутствовавшиим при очном обсуждении вопросов повестки дня.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

Читайте также:  Личная карточка прохождения обучения стажировки

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

Читайте также:  Альфа банк заблокировал карту ссылаясь на фз115

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поговорим о том, а может ли управляющая организация быть инициатором общего собрания собственников многоквартирного дома и кто вообще по действующему Жилищному Кодексу и другим нормативно-правовым документам может инициировать такие сборы.

Что такое первичное общее собрание собственников?

Сам процесс провидения собрания собственников квартир – достаточно новая практика в России, которая не привычна для наших жителей. В связи с такими новшествами есть множество не только проблем, но даже и не урегулированных на законодательном уровне вопросов. Хотя в последние годы наблюдаются некие сдвиги в этом плане. Появляются некие законодательные нормы, регламентирующие процесс ОСС.

Если рассматривать вопрос того, кто может созывать общее собрание жильцов многоквартирного дома, сокращенно ОСС МКД, то необходимо понимать, существует несколько видов ОСС.

  1. Первичное собрание собственников. Характеризуется тем, что такое собрание проводится впервые. Как правило, такие собрания проводятся между жильцами новостройки.
  2. Вторичное собрание, может быть внеочередным и годовым. Любое собрание собственников, которое не является первичным.

Любое первичное собрание собственников в доме может инициировать каждый житель дома или несколько собственников вне зависимости от важности вопроса. Вопрос провидения первичного собрания собственников регламентируется ЖК России, ст. 45.

Внеочередные собрания собственников

Но, как правило, первичное собрание собственников проходит один раз. В последующие разы проводится так называемое годовое собрание, являющееся плановым мероприятием, или внеочередное собрание, являющееся внеплановым мероприятием.

Для того, чтобы провести внеочередное собрание, необходимо иметь некое основание, причину для провидения.

И можно выделить несколько таких причин:

  • Кто-то из обладателей квадратных метров многоквартирного дома решил провести ОСС для решения важного вопроса;
  • Управляющая организация должна решить с жильцами многоквартирного дома некий вопрос, от которого зависит судьба абсолютно всех жителей дома;
  • По инициативе жильцов МКД, которые в общей сложности составляют не менее 10% от общего количества голосов в доме. Собственники обязаны подать письменное заявление в УК или ТСЖ. Такое собрание проводят, и инициируют не сами граждане, а управляющая организация, товарищество собственников жилья и т.д. В таком случае собрание обязательно должно быть проведено в течение 45 дней со дня, когда такое заявление поступило в орган. При этом за десять дней до мероприятия каждый собственник квартиры должен быть уведомлен о месте и времени провидения ОСС.

И здесь важно учесть то, что количество голосов рассчитывается не от количества зарегистрированных лиц, а от площади, которая им принадлежит. Грубо говоря, каждый квадратный метр равняется 1 голосу. Чтобы определить процентное соотношение каждого жильца в общем количестве голосов, необходимо знать общую площадь всех квартир и площадь конкретного жильца, находящуюся у него в собственности.

Также отметим, что внеочередные собрания могут созываться на основании ранее упомянутых причин. А вот очередное годовое собрание инициируется исключительно на основании желания жильцов МКД.

Функции инициатора ОСС

Допустим, основание есть для провидения внеочередного собрания, но что может сделать инициатор такого собрания? Определены ли такие права, которые ему предоставляются, Законом?

Да, такие права закреплены Приказом Министерства строительства от 31 июля 2014 года, № 411. Именно права инициатора прописаны в пункте 6 шестого раздела.

Что имеет право осуществлять инициатор ОСС или инициативная группа:

  • Проводить анализ всех владельцев многоквартирного дома;
  • Ознакомиться с мнением всех собственников жилья, констатировать полученные факты, обобщать и подводить итоги;
  • Определить долю каждого владельца в общем собрании;
  • Предлагать кандидатуры на пост председателя собрания, секретаря, комиссии и т.д.

Может ли другая УК провести ОСС?

Управляющие организации могут столкнуться с ситуацией, когда другая УК будет инициировать собрание ОСС, чтобы предложить им свои услуги. Возникает вполне логичный вопрос: имеет ли право управляющая организация со стороны собирать ОСС, которое уже имеет управленца?

И что очень важно: любое важное решение, в том числе и о переходе к другой управляющей организации, не будет иметь никакой законной силы. Решения такого рода могут быть легко отторгнуты самой УК. В случае несогласия жильцов, УК может подать на своих жильцов в суд.

Ссылка на основную публикацию
Служба в милиции вместо армии
Альтернативная служба в полиции вместо армии вызывает немало вопросов касаемо того, какие условия должны быть соблюдены, чтобы человек мог пойти...
Сколько получает воспитатель в детском садике
Трудно переоценить роль воспитателя детского сада в становлении личности ребенка. Однако эта профессия в нашей стране долгое время была малооплачиваемым...
Сколько по времени делается снилс новорожденному
Родители часто задают много вопросов про СНИЛС и не понимают ряд моментов. “Жалко терять время на хождение по чиновникам”. “Вырастет...
Служба в сирии по контракту как попасть
В августе 2015 года, высшим политическим руководством России, было принято решение о военном вмешательстве в сирийский конфликт. После этого в...
Adblock detector