Счет эскроу и аккредитив отличия

Счет эскроу и аккредитив отличия

Механизм действия счета ЭСКРОУ заключается в блокировке средств на специально открытом для совершения сделки счете до того момента, пока все условия по договору не будут выполнены или не предусмотрены иные обстоятельства.

Договор счета эскроу довольно популярны в зарубежной практике, но в России еще не получили особого распространения. Законодательное урегулирование вопросов по их использованию поможет постепенно сделать механизм более популярным.

Что такое счета ЭСКРОУ?

С анг. escrow переводится, как «условное депонирование», это достаточно универсальный и надежный инструмент, позволяющий повысить уверенность всех сторон сделки в получении результата, на который они рассчитывали. Со стороны продавца – на получение средств в полном объеме, со стороны покупателя – на предоставление товара с соблюдением всех условий.

Отношения с применением счета эскроу можно описать следующим образом:

  • обязательно присутствует третье лицо – эскроу-агент (банк), у которого будут находиться финансовые средства и блокироваться. Ни покупатель, ни продавец не смогут ими воспользоваться до определенного договором момента;
  • кредитор сможет получить свои деньги только при наступлении обстоятельств, указанных в соглашении любым удобным ему способом;
  • поскольку здесь идет речь о трехсторонних отношениях, договор заключается в трех экземплярах;
  • и покупатель и продавец вправе контролировать средства на счете эскроу путем запроса справки в банке, в котором он открыт;
  • существует возможность указать в договоре обязательство банка основательно проверить наступление оснований, по которым средства могут быть переведены покупателю. Тогда банк вправе более тщательно анализировать представленные сторонами документы прежде, чем принять решение.

Сторонами по договору счета эскроу могут выступать физические и юридические лица. Используется следующая терминология:

  • депонент — владелец счета, по договору сделки должник (покупатель);
  • эскроу-агент – банк, в котором открыт счет;
  • бенефициар – кредитор (продавец).

Важно отметить отличия между аккредитивом и счетом эскроу:

  • эскроу-счет открывается на основании трехстороннего договора, в случае аккредитива заключается двустороннее соглашение;
  • средства с аккредитива переводятся банком на основании представленных по перечню документов, счет эскроу разблокируется при наступлении обстоятельств, которые будут указаны, как основание для исполнения банком обязательств;
  • управление и использование счета эскроу более гибко и удобно.

Когда можно применять договора ЭСКРОУ?

Помимо сделок с движимыми, недвижимыми объектами, применять банковские счета эскроу удобно и в следующих операциях:

  • проектном финансировании;
  • при передаче прав на продукты интеллектуальной собственности;
  • купле-продаже ценных бумаг и иных активов;
  • при присоединении организаций;
  • многих других подобных ситуациях.

Законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» с июля 2019 года обязательно предусмотрен порядок кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу. На них зачисляются средства дольщиков и банк-кредитор направит эти денежные суммы застройщику только после передачи объекта долевого строительства дольщикам. Такая процедура обязательно должна быть прописана в договоре между строительной организацией и гражданами. После регистрации этого соглашения банк открывает счет и ведет его, не взимая плату с дольщика.

Сегодня крупные российские банки готовы работать с клиентами по договорам счетов эскроу и это дает возможность клиентам использовать все финансовые механизмы для защиты сделок. Однако, в отличие от зарубежной практики, передаваться на счет эскроу может только денежная масса и договора заключаться только с банковскими организациями.

Порядок открытия

Открыть эскроу-счет может юридическое или физическое лицо, индивидуальный предприниматель. Для этого потребуется:

  1. Составить трехсторонний договор и подписать его всеми участниками. Ими выступают стороны финансовой сделки по предмету договора (продавец и покупатель), а также доверительная сторона – банк. В договоре счета эскроу обязательно прописываются условия операции и обязательство всех трех сторон.
  2. Зарегистрировать соответствующий счет.
  3. Разместить на счете сумму по договору купли-продажи, которая будет использована в качестве расчета по финансовой сделке.

Нюансы

Перед тем, как обращаться в банковское учреждение за открытием такого счета, следует знать следующие моменты:

  1. В договор могут быть внесены изменения в связи с возникшими обстоятельствами. Гражданским кодексом определены случаи, когда изменения могут внести стороны сделки по согласованию, по судебному решению или при существенных корректировках в условиях сделки.
  2. Момент закрытия счета обычно оговаривается в соглашении счета эскроу. Но некоторые ситуации могут повлиять на досрочное закрытие, когда юридическое лицо ликвидируется, любой из участников сделки признан недееспособным, не выходит на связь и т.д. Эти случаи должны быть предусмотрены в тексте договора. При отсутствии иных условий при закрытии счета средства возвращаются тому, кто его открыл.
  3. При банкротстве банка, в котором открыт такой счет, в реестр кредиторов попадает депонент при выполнении условий договора, в ином случае – бенефициар. С 2015 года все счета эскроу, открытые физическими лицами, подлежат страхованию на сумму 10 млн. рублей.
  4. Обязанность по тщательной проверке документов можно прописать в трехстороннем договоре, иначе финансовое учреждение, выступающее эскроу-агентом, не несет ответственности за законность и правильность всех представленных бумаг. Видимые неточности являются поводом со стороны банка сделать запрос покупателю с целью получения согласия на разблокировку средств. Если же документы не будут вызывать сомнений, банк позволит получить средства без согласия.

Плюсы и минусы

К видимым преимуществам сделок с привлечением банка в качестве третьего лица относятся:

  • безопасность финансовых средств, выступающих в качестве оплаты предмета договора, поскольку до наступления определенных договором обстоятельств они «замораживаются» и хранятся в кредитной организации;
  • снижение коммерческих рисков, возникающих при любых обстоятельствах;
  • отсутствие рисков попадания в мошеннические схемы;
  • гарантия успешного проведения и завершения любых коммерческих сделок.

К текущим проблемам можно отнести только тот факт, что далеко не все кредитные учреждения работают по открытию и ведению счетов эскроу и наличие комиссии банку, как третьему лицу.

Можно утверждать, что в большинстве случаев плюсы перекрывают минусы, поэтому можно смотреть с оптимизмом на развитие использования счетов эскроу при проведении крупных сделок.

Какие банки предлагают открыть Эскроу-счет в 2019 году?

В 2019 году среди кредитных организаций, работающих с эскроу-счетами, можно назвать Сбербанк, ВТБ, ряд филиалов Уральского банка реконструкции и развития, в Крыму АО Генбанк. Значительное количество банков имеют право на открытие таких счетов для дольщиков строящихся многоквартирных домов.

Актуальный на 01.10.2019 год список банков:

  • ПАО Сбербанк;
  • АО «АБ «РОССИЯ»»;
  • Банк ГПБ (АО);
  • ПАО «Банк «Санкт-Петербург»»;
  • ПАО «Совкомбанк»;
  • Банк ВТБ (ПАО);
  • АО «АЛЬФА-БАНК»;
  • РНКБ Банк (ПАО);
  • ПАО АКБ «Связь-Банк»;
  • АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (АО);
  • ПАО Банк «ФК Открытие»;
  • ПАО РОСБАНК;
  • АО АКБ «НОВИКОМБАНК»;
  • АО «БКС Банк»;
  • АО РОСЭКСИМБАНК;
  • АО «Райффайзенбанк»;
  • Банк «ВБРР» (АО);
  • АО «Россельхозбанк»;
  • АО «СМП Банк».

Видео: Счет ЭСКРОУ: новые поправки 2019 года!

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

При любой сделке существует риск, что одна из договаривающихся сторон не выполнит своих обязательств. В этом случае потерпевшей в результате такого развития событий стороне не так уж важно, послужили ли причиной форс-мажорные обстоятельства или намеренный обман. Для того чтобы избежать крупных финансовых потерь, существует несколько способов. Одним из них является использование эскроу-счёта.

Механизм действия эскроу-счёта

Счёт эскроу представляет собой как бы разновидность банковской ячейки. Только вместо драгоценностей или документов здесь на определённых условиях содержится строго обозначенная сумма.

Читайте также:  Воинские звания по возрастанию в армии рф

Для того чтобы открыть счёт эскроу, заключается договор между тремя сторонами: покупателем, продавцом и банком. В роли посредника обычно выступает банк, но в отдельных случаях посредником может быть и нотариус.

Стороны договариваются, что деньги, внесённые покупателем, могут быть переданы продавцу только после исполнения им определённых обязательств. До выполнения этих условий деньги остаются на эскроу-счёте. Если продавец в оговорённое время не выполнил свои обязательства, то деньги возвращаются покупателю. Если все условия полностью выполнены, то деньги передаются продавцу или перечисляются на указанный им счёт.

Сумма, лежащая на эскроу-счёте до окончания сделки, является собственностью покупателя. Обычно в договорах об открытии эскроу-счёта предусматривается, что ни покупатель, ни продавец не имеют права пользоваться лежащими на нём денежными средствами. Банк здесь выступает в качестве посредника между продавцом и покупателем, являясь одновременно гарантом и механизмом проведения сделки.

В трёхсторонней сделке с созданием эскроу-счёта банк является посредником и гарантом выполнения договорных условий

Применение эскроу-счёта позволяет покупателю не беспокоиться, что его деньги пойдут на другие цели и пропадут. Продавец же может не бояться, что покупателю не хватит денег для полного расчёта.

Таким образом, эскроу-счётом можно назвать некий специальный счёт, обеспечивающий безопасность финансовой или какой-либо другой операции.

Законодательная база использования эскроу-счёта

Эскроу-счета уже давно широко используют в банковской сфере англо-американской и романо-германской систем права. В России внедрение эскроу-счетов в законодательном плане началось с 1 июля 2014 года. Именно с этого момента, согласно закону № 379-ФЗ от 21.12.2013, вступили в силу статьи 860.7–860.10 ГК РФ.

До этого, согласно ст. 845 ГК РФ, банк не имел права вводить ограничения на распоряжения клиента по открытому счёту. Банк без возникновения определённых обстоятельств (например, при банкротстве) не обладал правом запрещать клиенту списывать со счёта хранящиеся там суммы.

С введением в ГК РФ новых статей об эскроу-счёте такая возможность у банков появилась. И это позволяет минимизировать риски от недобросовестных действий как со стороны продавца (бенефициара), так и со стороны покупателя. Гарантом совершения сделок является эскроу-агент в лице банка.

Банк выступает в эскроу-сделке нейтральной стороной, обеспечивающей защиту прав двух других сторон

Эскроу-счета в мировой практике большей частью используются по таким направлениям:

  • при сделках по поставкам дорогостоящего оборудования и купли-продажи недвижимости;
  • для договоров по перевозкам;
  • в ипотечном кредитовании;
  • при регистрации новой организации.

Несмотря на появление конкретных статей в ГК РФ в России поначалу использование эскроу-счетов не получило должного распространения. Договаривающиеся стороны относились к практическому внедрению этих счетов насторожённо, а банки не спешили включать такие услуги в список своих операций.

За последние два года это положение изменилось:

  • С 01.07.2017 вступил в силу Закон №304-ФЗ от 03.06.2016, статьи которого предоставили возможность практического использования эскроу-счетов в долевом строительстве. До этого в России во взаимоотношениях между строительными фирмами и дольщиками существовали далеко не дружеские отношения. Многие строительные организации, взяв деньги с клиентов, не спешили со сдачей объектов, превращая площадки в долгострой и обесценивая вложенные дольщиками средства. Принятые в законе №304-ФЗ изменения позволили сохранить средства на эскроу-счетах и в случае незавершённого строительства вернуть их вкладчикам.
  • 25 декабря 2018 года приняты поправки к Закону №214-ФЗ от 30.12.2004, которыми строительные фирмы прямо обязали помещать средства, полученные от клиентов в качестве уплаты цены долевого участия в строительстве, на эскроу-счета в банке (Закон № 175-ФЗ от 01.07.2018). Этими поправками обеспечено снижение риска от банкротства застройщика. Даже в случае его банкротства деньги долевого участия остаются на счёте и возвращаются банком клиенту в целости и сохранности (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Поправки вводятся на договоры, составленные с 01.07.2019. Однако они распространяются на все ДДУ, заключённые до этой даты, если строительная компания не успела до этого времени завершить строительство. В связи с этим возникает правовая коллизия, так как непонятно, нужно ли переоформлять страховку и открывать эскроу-счёт на каждого дольщика. Правда, самое последнее постановление Правительства, касающееся эскроу-счетов (№480 от 22.04.2019), несколько смягчило переход. Согласно этому документу, с 01.05.2019 при готовности объектов более 30% застройщики могут действовать по старой схеме, без применения эскроу-счетов. Однако такая либерализация касается только объектов государственной и муниципальной собственности, а также связанных с программой сноса аварийного жилья.

Содержание договора об эскроу-счёте в долевом строительстве

Договоры об эскроу-счёте заключаются как предприятиями, так и физическими лицами. В договоре принимает участие три стороны. Банк или нотариус играют роль связующего звена между двумя сторонами, выполняя их инструкции.

Структура договора

Основными условиями договора являются:

  • Фиксация объекта (имущества, денег, ценных бумаг и т. д.), передаваемого на хранение эскроу-агенту.
  • Информация о содержании сделки, ради которой открывается счёт.
  • Определение действий, которые должен предпринять агент-эскроу по отношению к переданному ему на хранение объекту-эскроу.
  • Список документов, необходимых для выполнения действий по отношению к переданному на хранение объекту.
  • Указание на действия, которые должен предпринять агент-эскроу в случае частичного или полного невыполнения договорных условий.
  • Определение времени и условий прекращения договора.

Все условия должны быть выписаны как можно более подробно. Ключевым моментом в составлении договора является изложение процедуры передачи финансов с эскроу-счёта бенефициару или возвращение эскроу-объекта депоненту.

Вся документация по договору должна быть составлена в письменном виде и заверена подписями сторон.

Открытие эскроу-счёта является операцией, обеспечивающей безопасность сделки. Договор эскроу имеет характер самостоятельного документа, дополняющего основной договор.

Отличительными признаками договора эскроу являются следующие положения:

  • Договор является действительным, только если между сторонами заключён основной договор, не имеющий признаков фиктивности.
  • Прекращение договора эскроу не является основанием для прекращения действия основного договора и отмены взятых на себя обязательств.
  • Право на получение средств с эскроу-счёта приходит к получателю только после выполнения условий договора эскроу и основного договора.
  • Имущество или финансы, находящиеся на счёте, не могут быть отозваны депонентом.
  • Обязательна чёткая фиксация эскроу-агента.
  • Обозначение возмездности услуг эскроу-агента.

Образец договора об эскроу-счёте

Для договора об эскроу-счёте пока не существует стандартной формы. Поэтому каждый банк имеет право на создание собственного примерного образца такого договора. В качестве типичного договора об открытии этого счёта можно использовать форму, созданную в АО «БТА Банк».

Фотогалерея: образцы Соглашения и Договора об открытии счёта эскроу

Отличия эскроу-счёта от аккредитива

Счёт эскроу и аккредитив предназначены для обеспечения безопасности проведения сделок. В этом плане они выполняют одинаковые функции по защите денежных средств и имущества, передаваемых от одного субъекта гражданского оборота к другому.

В то же время существуют принципиальные отличия эскроу-счёта от аккредитива:

  • Закрытие эскроу-счёта и перевод с него средств выполняется только при условии присутствия всех участников договорного процесса. В случае с аккредитивом он может быть закрыт его собственником (покупателем) в любое время. Более того, аккредитив даже без уведомления заинтересованных сторон может быть отозван самим банком. Правда, такой отзыв в международной практике с 2007 года уже является недействительным.
  • Положения по условию использования аккредитива носят более жёсткий характер, чем по отношению к эскроу-счёту. Использование аккредитива регламентируется законодательством, а правила зафиксированы в инструкциях Центробанка. При составлении договора по применению счёта эскроу стороны могут принимать набор только таких условий, которые нужны для осуществления конкретной сделки.
  • В сделках, обеспечивающихся аккредитивами, ответственность ложится полностью на покупателя и продавца. Именно они определяют полноту и надёжность документов для совершения выплаты денег. При использовании эскроу-счёта надёжность и полноту документации полностью контролирует эскроу-агент в лице банка.
Читайте также:  Сколько держат на больничном после инфаркта миокарда

Аккредитив также предназначен для безопасности проведения сделок

Положительными сторонами применения такого счёта по сравнению с использованием аккредитива являются:

  • простота оформления;
  • лучшая защищённость от недобросовестного покупателя или продавца.

Отрицательными сторонами являются:

  • ограниченность применения эскроу-счёта в настоящее время;
  • сумма страховки денег и имущества, хранящихся на счёте эскроу, не превышает 10 млн руб.;
  • эскроу-счета могут быть взломаны сотрудниками банка.

Процесс открытия эскроу-счёта

Процесс открытия эскроу-счёта в пошаговом виде выглядит следующим образом:

  1. Оформление заявления об открытии счёта. Стандартного бланка заявления не существует. Каждый банк создаёт свою форму. Общим для всех является необходимость указания в документе суммы, правил осуществления банковской операции и реквизитов сторон.
  2. Предоставление покупателем в финансовое учреждение заявления об открытии счёта эскроу.
  3. Открытие счёта на сумму, определённую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Деньги вносятся наличными или путём перевода с другого счёта.
  4. Выполнение условий договора. В случае с продажей недвижимости покупателю передаются документы, подтверждающие регистрацию недвижимости на его имя.
  5. Предъявление банку документов, подтверждающих выполнение договора.
  6. Проверка сотрудниками банка полноты и надёжности предоставленных документов.
  7. Получение доступа бенефициара (продавца) к имеющимся на счёте средствам.

В заявлении на открытие эскроу-счёта указывается сумма вклада и реквизиты сторон

Нюансы использования эскроу-счёта в долевом строительстве

Правила открытия эскроу-счёта в долевом строительстве имеют некоторые особенности. Они заключаются прежде всего в самой специфике Договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

В большинстве таких договоров застройщик обязуется построить многоквартирный дом, а участник долевого строительства обязуется оплатить квартиру и принять её со всеми необходимыми разрешениями.

В этом случае сторонами договора по открытию эскроу-счёта являются покупатель, застройщик и банк. Деньги за квартиру вносятся дольщиком на счёт и сохраняются там до выполнения застройщиком своих обязательств. После оформления права собственности дольщика на квартиру деньги переводятся застройщику (девелоперу), а счёт закрывается. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств деньги со счёта возвращаются покупателю (дольщику).

Таким образом, основным отличием ДДУ старого образца от ДДУ с открытием эскроу-счёта является то, что в последнем варианте деньги дольщика перечисляются не на счёт девелопера, а на специальный счёт эскроу, где они замораживаются до выполнения застройщиком всех своих обязательств.

Наибольший эффект от применения счетов эскроу ожидается в сфере долевого строительства

Единственным минусом открытия эскроу-счёта является возможность банкротства или мошенничества со стороны банка. В этом случае государство в лице Агентства по страхованию вкладов гарантирует возвращение полной суммы вклада при условии, что его размер не превышает 10 млн руб.

В случае банкротства финансовой организации застройщик перезаключает договор с новым агентом. Деньги с эскроу-счетов в прогоревшем банке в размере до 10 млн руб. на каждую долю перечисляются на эскроу-счета нового агента.

Приятным нюансом для дольщика является то, что открытие счёта-эскроу для него осуществляется бесплатно.

В ДДУ с открытием эскроу-счёта бенефициарами оказались все три стороны процесса. Если для девелопера и дольщика такая форма договора обеспечивает безопасность сделки, то для банков появилась возможность привлечения физических лиц в лице дольщиков для открытия беспроцентных депозитов. «Фишка» заключается в том, что банки фактически могут использовать эти депозиты для кредитования застройщика.

Согласно последним поправкам к закону № 214-ФЗ от 30.12.2004, теперь банки имеют право выдавать девелоперу для финансирования строительства до 100% от суммы проекта. Причём процентная ставка на кредитные средства устанавливается самим банком. Она уменьшается по мере увеличения степени готовности строительных объектов.

После сдачи строения в эксплуатацию и оформления в собственность хотя бы одной из квартир дома банк имеет право передать застройщику деньги, лежащие на эскроу-счетах дольщиков за минусом выплаченного кредита и кредитных процентов.

Схема действия покупателя с применением счёта эскроу

Гражданин, решивший приобрести жильё в строящемся доме, должен пройти определённую процедуру в виде осуществления таких последовательных мероприятий:

  1. Заключение договора ДДУ. Здесь должно быть оговорено, что расчёты осуществляются через счёт эскроу.
  2. Регистрация ДДУ в Росреестре.
  3. Сбор документов для банка. В комплект входит: паспорт или иное удостоверение личности, справка о зарплате и копия трудовой книжки.
  4. Открытие счёта и перечисление на него полной стоимости квартиры. Если открывается ипотечный договор, то на эскроу-счёт переводится первый взнос по ипотеке.
  5. Подписание акта приёма-передачи.
  6. Оформление квартиры в собственность.

Особенности страхования и налогообложения вкладов на счетах эскроу

Согласно поправкам, внесённым в закон № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», предусмотрено страхование эскроу-счетов в размере 100% вклада, но не больше чем 10 млн руб.

В соответствии со ст.12.1 этого закона, если вкладчик имеет несколько эскроу-счетов в одном банке и общая сумма вкладов превышает 10 млн руб., то возмещение происходит по каждому из этих вкладов пропорционально суммам.

Для получения страховой суммы вкладчик должен предъявить в Агентство по страхованию следующий пакет документов:

  • заявление по форме, установленной Агентством;
  • копию договора на открытие счёта в другом банке;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • если обращается наследник, то необходимы документы, подтверждающие его права на наследство.

Что касается вопроса налогообложения счетов эскроу, то для ответа на него необходимо вспомнить о том, что по закону налог на банковские вклады начисляется, если процентная ставка по нему превышает ставку рефинансирования Центробанка плюс десять процентов. Сейчас эта ставка составляет 8,25%. Как известно, никаких процентов по вкладу эскроу банк не начисляет, то есть процентная ставка по нему равняется нулю. Таким образом, ни о каком налогообложении эскроу-счёта не может быть и речи. А так как вклад, размещённый на счёте эскроу, никакого дохода вкладчику не приносит, то и в декларацию о доходах его включать не требуется.

Банки РФ, предоставляющие услуги по открытию счетов эскроу

Согласно информации Центрального банка РФ, по состоянию на 25.03.2019 в пяти российских банках было открыто около 1 тыс. эскроу-счетов. Всего же на начало марта в 28 российских банках открыто 11,2 тыс. счетов застройщиков. Таким образом, для расширения использования эскроу-счетов в долевом строительстве имеются неограниченные перспективы. Скорее всего, с 01.07.2019 к уже имеющимся счетам эскроу добавятся ещё десятки тысяч новых, так как именно начиная с этой даты, застройщики могут привлекать средства граждан только на условиях использования эскроу-счетов.

По состоянию на 01.02.2019 требованиям Центробанка, предъявляемым к банкам, оказывающим услуги по открытию счетов эскроу, соответствуют уже 65 российских банков. Список их имеется на сайте ЦБ РФ. Таким образом, российская банковская система полностью готова перейти на новые условия финансирования долевого строительства.

Первым банком, открывшим эскроу-счета в России, оказался Сбербанк. Именно он в апреле 2018 года предоставил на новых условиях кредит девелоперской компании «Брусника» по строительству жилого массива в Тюмени.

Вскоре его примеру последовали банк «Российский капитал», открывший такие счета для строительной компании «Запад» в Ульяновской области, и ВТБ, заключивший соглашение с ГК ПИК.

Читайте также:  Юридическая консультация в кубинке

Кроме этих банков, счета эскроу также открыли или готовы открыть:

  • «Запсибкомбанк»;
  • «ЮниКредит Банк»;
  • АБ «Россия»;
  • «Аверс»;
  • «Связьбанк»;
  • РОСБАНК;
  • «Ситибанк»;
  • РОЭКСИМБАНК;
  • «Тинькофф Банк»;
  • КБ «Центр-инвест».

Перспективы применения счетов эскроу в России

Применение эскроу-счетов является прогрессивным шагом на пути развития российского гражданско-правового общества. Последние изменения законодательства позволяют повысить доверие контрагентов друг к другу. Модель привлечения эскроу-счетов для обеспечения надёжности проведения сделки давно опробована в мировой предпринимательской практике. Теперь она должна заработать в России.

Мировой опыт использования счетов эскроу показал эффективность их применения, прежде всего для сделок типа купли-продажи. В этой области кризис доверия между покупателем и продавцом ощущался наиболее остро.

Особенно болезненно реагировал на недостаточную надёжность проведения операций строительный бизнес. Здесь при строительстве многоквартирных домов периодически возникали проблемы между застройщиками и вкладчиками.

Именно в строительной отрасли ожидается наибольший эффект перехода от модели долевого строительства на значительно более надёжную модель с применением эскроу-счетов.

Видео: переход строительной отрасли на счета эскроу

Процесс внедрения счетов эскроу в банковскую систему России в 2019 году вступает в свою решающую стадию. Использование таких счетов значительно уменьшает риски при проведении торговых сделок. Особый эффект от применения счетов эскроу ожидается в сфере долевого строительства.

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕСреди банковских услуг помимо аккредитива есть другие со схожими функциями. Одним из таких финансовых инструментов являются счета эскроу. Они появились в России относительно недавно, только в 2012 году. Рассмотрим, каковы же отличия эскроу от аккредитива.

Понятие и особенности применения в России

Счет эскроу – финансовый инструмент, который предназначен для снижения рисков при осуществлении торговых сделок, например, купли-продажи недвижимости. Сам счет носит условный характер. На нем учитываются документы, подтверждающие право собственности, деньги, но до определенного момента. Этот момент как раз и указывается в договоре на открытие эскроу.

В Россию этот финансовый инструмент пришел в 2012 году, тогда в законодательстве впервые был использован новый вид соглашения, предназначенного для условного хранения имущества, а также специальная разновидность счетов для учета подобных сделок.

В мировой финансовой практике счета эскроу открываются банками, финансовыми компаниями, эскроу-агентами и т.п. Они очень похожи по своему функциональному предназначению на такие банковские инструменты, как аккредитив, инкассо, гарантия, вексель, банковская ячейка.

Наиболее часто счета эскроу используются для снижения риска при торговых операциях, когда контрагенты мало знакомы между собой и уровень доверия между ними низкий. Например, в США подобный финансовый инструмент сопровождает сделки по купли-продаже недвижимости.

Обычно участие в операции принимают три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Задача последнего осуществлять контроль над тем, чтобы сделка прошла в полном соответствии договорным условиям. И только после заключения договора, проверки документов эскроу-агентом продавцу выплачиваются деньги. Таким образом, эскроу выступают дополнительной гарантией выполнения сторонами всех условий сделки.

В России счета эскроу используются аналогично. Они подойдут как для отечественных компаний, так и для нерезидентов, которые проводят торговые операции на территории РФ. С их помощью можно:

  1. Обеспечить выполнение условий контракта.
  2. Гарантировать надежное хранение денежных средств, которые выступают оплатой по контракту.

Чаще всего этот финансовый инструмент применяется для обеспечения выполнения таких операций, как:

  • купля-продажа недвижимости, в т.ч. между застройщиком и дольщиком;
  • торговые сделки между контрагентами, предметом которых выступают товары, услуги, права на интеллектуальную собственность;
  • покупка ценных бумаг.

Во время торговой операции принимают участие три стороны:

  • депонент – покупатель товаров или услуг;
  • бенефициар – продавец имущества;
  • эскроу-агент – банк, который следит за выполнением условий контракта, отвечает за сохранность денежных средств и документов. И после проверки сделки по всем условиям договора выплачивает деньги продавцу и отдает активы покупателю.

Отличия от аккредитива, преимущества и недостатки

Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:

  1. В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
  2. Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.
  3. При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется ввиду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения.

‘ alt="">

Существенным преимуществом счетов эскроу по сравнению с аккредитивами является их более гибкий характер, простота оформления. А с другой стороны, эта форма расчетов имеет и недостатки:

  1. На сегодняшний день право открывать счета эскроу имеет только 21 банк. А аккредитив относится к стандартным банковским продуктам, который присутствует в линейке финансовых услуг каждого банка.
  2. Деньги депонента на счетах эскроу на случай банкротства финансового учреждения застрахованы Агентством только в пределах суммы до 10 млн. рублей.
  3. Денежные средства на счетах эскроу слабо защищены от мошеннических схем, где участие принимают сотрудники банка. Аккредитив в этом случае имеет более существенный уровень защиты. Но в противовес сказанному, хочется отметить, что отбор банков, которые имеют право открывать подобные счета, осуществляется Центробанком после тщательной проверки, и это в большой степени исключает подобные риски.

Следует также отметить, что эта финансовая услуга развивается в России стремительными шагами. Так, по прогнозам банкиров до конца 2019 года около 30% всех ипотечных сделок будут осуществляться с помощью эскроу счетов. И кстати, большой взнос в расширение функционала этого банковского инструмента делает судебная практика, которая формируется в ходе отношений между застройщиками и покупателями недвижимости.

Пока аккредитив распространен шире, подробнее о нем — в статье «Аккредитивная форма расчетов: понятие и виды простыми словами».

Предложения российских банков

На сегодняшний день осуществить страхование рисков ипотечной сделки и открыть счета можно в 21 российском банке. Речь идет о Сбербанке, «Газпромбанке», ВТБ, «Россельхозбанке», «Совкомбанке» и других.

Желающему воспользоваться услугами Сбербанка и открыть там счет следует учесть наличие таких комиссий:

  • открытие счета — 0,5% годовых, минимум 15 тысяч рублей;
  • прием и проверка документов — 0,15% от суммы платежа, мин. 3 тысячи рублей;
  • изменение условий путем заключения дополнительных договоров – 2,5 тысячи рублей за изменение.
Ссылка на основную публикацию
Сумма штрафа за выезд на встречную полосу
Наказание за пересечение сплошной или двойной сплошной линии разметки затрагивает практически весь диапазон ответственности за нарушения ПДД и может быть...
Статья предоставление услуг ненадлежащего качества
1. Производство, хранение или перевозка в целях сбыта либо сбыт товаров и продукции, выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих...
Степень смешения фирменного наименования
WAYHOME studio / Shutterstock.com Общество "ССП" было зарегистрировано 3 марта 2014 года, а общество "ГССП" – 12 декабря 2014 года....
Сургут это крайний север или нет
Постановление Правительства РФ от 23 мая 2000 г. N 402"Об утверждении перечня районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей...
Adblock detector