Капитальный ремонт арендуемого помещения

Капитальный ремонт арендуемого помещения

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на editor@garant.ru. Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Может ли арендодатель обязать арендатора сделать текущий ремонт помещения, сданного в аренду?
В чем отличие текущего ремонта нежилого помещения от поддержания его в исправном состоянии?
Кем и на основании чего должна определяться потребность в проведении текущего ремонта такого помещения?

По общему правилу на арендатора любого имущества, в том числе и нежилых помещений, возлагается обязанность нести расходы на содержание такого имущества, поддерживать его в исправном состоянии и проводить за свой счет текущий ремонт, а на арендодателя — обязанность производить капитальный ремонт сданного в аренду имущества (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок распределения указанных обязанностей может быть установлен законом, иными правовыми актами или договором аренды.
При этом гражданское законодательство не конкретизирует, что понимается под капитальным ремонтом, текущим ремонтом и поддержанием имущества в исправном состоянии.
В связи с этим, принимая во внимание, что нежилое помещение фактически является составной частью зданий, строений, сооружений, то есть частью объектов капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ)), в правоприменительной практике для разграничения понятий капитального и текущего ремонта помещений используются нормативные правовые акты, регулирующие вопросы градостроительной и строительной деятельности (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2014 N Ф04-2331/14, Шестого ААС от 27.09.2012 N 06АП-4220/12, Девятнадцатого ААС от 18.10.2011 N 19АП-747/11, Восьмого ААС от 09.11.2010 N 08АП-8098/2010, Восемнадцатого ААС от 25.12.2009 N 18АП-9872/09).
Так, например, согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ к капитальному ремонту относятся: замена и (или) восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций; замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов; замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Схожее определение капитального ремонта содержится и в п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1.
В свою очередь, указанная норма дает определение и текущему ремонту, под которым понимаются систематически и своевременно проводимые работы по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Определения текущего и капитального ремонта, а также примерный перечень работ, относимых к тому или иному виду ремонта, приведены также в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее — ВСН 58-88 (р)), в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденном постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее — Положение МДС 13-14.2000).
Следует отметить, что данные нормативные акты содержат и нормы, предусматривающие порядок определения необходимости в проведении текущего ремонта. В частности, п. 4.2 ВСН 58-88 (р) говорит о том, что текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам. Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях. А в п. 3.6 Положения МДС 13-14.2000 работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым Отделом (бюро, группой) эксплуатации и ремонта зданий и сооружений предприятия на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам персонала, эксплуатирующего объекты (начальников цехов, руководителей хозяйств).
Как видно из приведенных норм, выполнение текущего ремонта обусловлено объективной необходимостью проведения работ, относящихся к такому ремонту, а такая необходимость выявляется на основе осмотров имущества и заявок персонала, эксплуатирующего соответствующий объект.
Тем не менее следует учитывать, что применение данных норм к арендным отношениям гражданским законодательством напрямую не предусмотрено, они могут послужить лишь дополнительным аргументом для сторон договора аренды при отстаивании своей позиции в суде. В связи с чем сторонам, заключающим договор аренды, рекомендуется в самом договоре или дополнительных соглашениях к нему согласовать порядок исполнения арендатором обязанности по текущему ремонту, в том числе периодичность проведения такого ремонта или порядок определения его необходимости, а также виды относящихся к нему работ.
Что же касается поддержания имущества в надлежащем состоянии, то ни гражданское законодательство, ни иные нормативные правовые акты не содержат какого-либо четкого определения указанного понятия. В правоприменительной практике оно также толкуется неоднозначно: под этим термином может пониматься как весь спектр действий собственника или иного законного владельца имущества по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, внесению коммунальных платежей, уплате налогов на имущество, специальному (техническому, санитарному и другим) осмотру этого имущества (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.07.2005 N 56-Г05-6), так и лишь действия арендатора по поддержанию помещения в состоянии, соответствующем переданному (смотрите, например, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 N 18АП-15153/15). При этом отграничение действий по текущему ремонту и действий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии как при первом, так и при втором вариантах толкования становится проблематичным.
В связи с этим судебная практика приходит к выводу о том, что содержание обязанности арендатора поддерживать имущество в надлежащем состоянии должно определяться судами в каждом конкретном случае индивидуально по правилам толкования договора, предусмотренным ст. 431 ГК РФ, то есть исходя не только из содержания конкретного условия, но и из содержания всех условий договора в совокупности и его смысла в целом, а также с учетом действительной общей воли сторон при заключении ими договора (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2004 N Ф09-534/04ГК).
Учитывая изложенное, сторонам договора аренды во избежание судебных споров рекомендуется самостоятельно определить, какие действия арендатора следует считать действиями по поддержанию имущества в надлежащем состоянии и в чем отличие таких действий от осуществления текущего ремонта.

Читайте также:  Обучение руководителей и специалистов требованиям охраны труда

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

9 декабря 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Бухгалтер (Бухгалтерское приложение)». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

ЭЖ-Бухгалтер

Бухгалтерское приложение газеты «Экономика и Жизнь» — рассчитано на практикующих бухгалтеров, аудиторов, работников налоговых органов. Представляет актуальные комментарии специалистов, оперативные ответы на вопросы читателей, а также законы, постановления, инструкции, письма и разъяснения министерств и ведомств.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем:12 полос.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). В рассматриваемой ситуации организация-арендатор производит с согласия арендодателя замену старых деревянных окон на новые пластиковые. Проведение таких работ относится к мероприятиям капитального ремонта, поскольку при них производится замена изношенных конструкций помещения на более прочные и улучшающие его эксплуатационные возможности. Такой вывод следует из п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, п. 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, п. 1 разд. VI Приложения 8 к Положению МДС 13-14.2000, Приложения 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвер жденному Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312. Отметим, что по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Однако в данном случае согласно договору аренды арендодатель такой ремонт проводить не обязан. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). ГК РФ не содержит определения того, что является неотделимым улучшением арендованного имущества. На наш взгляд, произведенный арендатором капитальный ремонт помещения подпадает под понятие неотделимых улучшений, поскольку его проведение улучшает эксплуатационные качества помещения. В данном случае договором аренды установлено, что стоимость неотделимых улучшений в арендованное имущество арендодателем не возмещается. По окончании срока аренды имущество принимается арендодателем от арендатора вместе с произведенными арендатором с согласия арендодателя неотделимыми улучшениями (что следует из ст. 622 ГК РФ).

Читайте также:  Доказательства по делу гпк рф

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете арендованное помещение (арендованный объект основных средств (ОС)) учитывается на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). При этом арендатору рекомендуется открыть на арендованный объект ОС (объект недвижимости) инвентарную карточку и учитывать его по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем (п. 14, абз. 4 п. 21 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н). Амортизацию по полученному в аренду объекту недвижимости (зданию, сооружению, помещению и т.п.) арендатор не начисляет (п. 50 Методических указаний). Согласно п. 26 , утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, восстановление объекта ОС может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции. В соответствии с абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01 капитальные вложения в арендованные объекты ОС учитываются в составе ОС организации-арендатора. Как указывалось выше, замена деревянных окон на пластиковые в помещении рассматривается как капитальный ремонт этого помещения. Затраты арендатора на капитальный ремонт объекта ОС не являются капитальными вложениями в арендованный объект ОС, поскольку такие затраты не увеличивают изначально принятые показатели функционирования помещения (срок использования, качество применения и т.п.), указанные в п. 27 ПБУ 6/01. Соответственно, такие затраты не образуют в учете арендатора объект ОС и к их учету не применяется порядок, установленный п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01, п. 10 Методических указаний. Такие расходы арендатора являются расходами по обычным видам деятельности (как расходы, связанные с поддержанием в исправном состоянии арендованных объектов ОС) (п. п. 5, 7 , утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). Затраты на капитальный ремонт признаются при выполнении условий, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99, в данном случае — на дату подписания акта приемки-сдачи выполненных работ. В рассматриваемой ситуации при возврате арендованного помещения стоимость капитального ремонта арендодатель не возмещает, а затраты на капремонт уже признаны расходом арендатора. В связи с этим доходов и расходов в виде стоимости переданных улучшений (результатов работ по капитальному ремонту) при возврате помещения арендодателю арендатор не признает. Сумма НДС, начисленная при передаче арендодателю неотделимых улучшений в виде стоимости капитального ремонта (о чем будет сказано ниже), включается в состав прочих расходов организации (как расход, не связанный с производством и продажей продукции (работ, услуг), приобретением и продажей товаров). Это следует из п. п. 4, 5, 11 ПБУ 10/99. Бухгалтерские записи по отражению рассматриваемых операций производятся в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов и приведены ниже в таблице проводок.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Сумму НДС, предъявленную подрядной организацией, арендатор вправе принять к вычету при условии, что помещение, в котором проводился ремонт, используется в операциях, облагаемых НДС. Указанный вычет производится после принятия к учету результатов выполненных работ при наличии правильно оформленного счета-фактуры подрядчика (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ). В данном случае при возврате арендодателю помещения по окончании срока аренды арендатор передает помещение арендодателю вместе с неотделимыми улучшениями, возникшими в результате проведенного арендатором капитального ремонта, без компенсации стоимости этих улучшений арендодателем. По вопросу налогообложения НДС такой операции отметим следующее. Согласно официальной позиции передача арендодателю неотделимых улучшений без компенсации арендодателем их стоимости рассматривается как безвозмездная реализация результата выполненных работ, которая облагается НДС на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ (см., например, Письма Минфина России от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11). Имеются также судебные акты, поддерживающие данную позицию. Подборка Писем Минфина России и налоговых органов, в которых высказано мнение, что передача неотделимых улучшений в рамках договора аренды облагается НДС, а также поддержавших эту позицию судебных актов приведена в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС. Вместе с тем имеются и судебные акты, признавшие неправомерность начисления НДС на стоимость неотделимых улучшений (в том числе в виде произведенного арендатором ремонта) при возврате арендодателю имущества вместе с такими улучшениями. Так, например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2007 N Ф04-9323/2006(30541-А75-25) по делу N А75-4720/2006 указано на неправомерность начисления НДС при передаче арендодателю результатов капитального ремонта в связи с отсутствием доказательств их безвозмездной передачи. А в Постановлении ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08 по делу N А40-5452/08-108-22 суд признал незаконным решение налоговой инспекции о доначислении арендатору НДС при передаче стоимости ремонтных работ и неотделимых улучшений арендованного объекта арендодателю, так как не возникло операций, признаваемых объектом налогообложения по НДС (применительно к п. 1 ст. 146 НК РФ). Похожее мнение высказано в Постановлении ФАС Поволжского округа от 27.09.2010 по делу N А65-35009/2009, в котором указано на то, что вывод об отсутствии оснований для начисления НДС при передаче арендодателю арендованного имущества с произведенным капитальным ремонтом является правомерным, поскольку капитальный ремонт имущества в силу своих качеств не может быть отнесен к самостоятельному объекту реализации в силу ст. ст. 38 и 146 НК РФ, у арендатора не возник и объект налогообложения по НДС при передаче арендодателю арендованного имущества с произведенным капитальным ремонтом. В Постановлении ФАС Московского округа от 28.01.2014 N Ф05-17237/2013 по делу N А40-45990/13-116-97 суд указал на то, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором, не могли быть переданы арендодателю в смысле ст. 39 НК РФ и, следовательно, их стоимость не образует самостоятельный объект налогообложения по НДС. Подборка судебных актов, поддерживающих позицию, что передача неотделимых улучшений в рамках договора аренды не облагается НДС, приведена в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС. Однако, учитывая официальную точку зрения, неначисление НДС при возврате арендованного имущества с неотделимыми улучшениями может привести к разногласиям с налоговыми органами, которые придется разрешать в судебном порядке. В данной консультации (учитывая также неоднозначность судебной практики по данному вопросу) исходим из предположения, что организация руководствуется позицией Минфина России и ФНС России, рассматривает передачу арендодателю неотделимых улучшений в виде капитального ремонта без компенсации арендодателем их стоимости как реализацию неотделимых улучшений на безвозмездной основе и начисляет НДС на стоимость капитального ремонта арендованного помещения при возврате помещения арендодателю. По общему правилу налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется как стоимость переданных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ (п. 2 ст. 154 НК РФ). Налоговая база определяется на дату отгрузки товаров (работ, услуг) (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ). В данном случае налоговая база определяется как стоимость проведенного ремонта (без НДС). НДС исчисляется по ставке 18% (п. 3 ст. 168 НК РФ). Арендатор обязан выставить арендодателю счет-фактуру не позднее пяти календарных дней со дня передачи неотделимых улучшений (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Читайте также:  Волго каспийский акционерный банк

Налог на прибыль организаций

В целях налогообложения к амортизируемому имуществу относятся капитальные вложения в арендованные ОС, которые произведены арендатором в форме неотделимых улучшений (абз. 5 п. 1 ст. 256 НК РФ). Глава 25 НК РФ не содержит такого понятия, как капитальные вложения в арендованные ОС. По разъяснениям Минфина России, амортизируемыми являются те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же затраты осуществляются с целью текущего поддержания ОС в рабочем состоянии, то их можно списать единовременно в составе прочих расходов согласно положениям ст. 260 НК РФ (Письмо Минфина России от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345). Дополнительно по данному вопросу см. Практическое пособие по налогу на прибыль. Отметим: в Письме от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191 Минфин России указал, что арендатор должен самостоятельно определить, какие расходы являются расходами на ремонт арендованного помещения, а какие — капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений в объект арендуемых ОС, исходя из стоимости неотделимых улучшений, условий договора, составленной сметы на проведение ремонтных работ и т.д. В данном случае организация-арендатор осуществила капитальный ремонт арендованного помещения, расходы на который не возмещаются арендодателем. Указанные расходы (в сумме стоимости подрядных работ без учета предъявленного подрядчиком НДС) учитываются для целей налогообложения прибыли в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. п. 1, 2 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ). Датой признания этих расходов является дата подписания акта приемки-сдачи выполненных работ (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). НДС, начисленный при безвозмездной передаче арендодателю неотделимых улучшений в виде капитального ремонта арендованного помещения, не может быть учтен в составе расходов на основании п. 16, а также п. 19 ст. 270 НК РФ .

Применение ПБУ 18/02

НДС, начисленный при передаче арендодателю неотделимых улучшений в виде стоимости капитального ремонта, признанный расходом в бухгалтерском учете и не учитываемый в составе расходов для целей налогообложения прибыли, образует постоянную разницу, приводящую к возникновению постоянного налогового обязательства (ПНО) (п. п. 4, 7 , утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н).

Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 68 "Расчеты по налогам и сборам": 68-НДС "Расчеты по НДС"; 68-пр "Расчеты по налогу на прибыль".

Ссылка на основную публикацию
Капитальное жилое строение это
Что такое капитальное строение? Определение капитального строения в 2019 году. Виды строений и их классификационные признаки. Различие капитальных и временных...
Каковы основные обязанности работника
Информация об изменениях: Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 421-ФЗ в статью 21 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие...
Каковы права и обязанности работника
Работник имеет право на: заключение, изменение и расторжение трудового договора в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, иными...
Капитальный ремонт арендуемого помещения
Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на...
Adblock detector