Юрист проверка документов на квартиру

Юрист проверка документов на квартиру

При покупке недвижимости важной частью сделки является проверка на ее юридическую чистоту. Покупка квартиры – это очень ответственное дело, к которому стоит подойти со всех сторон. Чтобы правильно оформить куплю-продажу квартиры необходимо также проверить насколько безопасно пройдет данная процедура для вас в дальнейшем. Лучше удостовериться в юридической чистоте заранее.

Как же проверить чистоту сделки при покупке квартиры?

Выбор квартиры

Выбор квартиры – это нелёгкая задача, которая предстоит будущим владельцам. Нередко лица, которые желают осуществить покупку обращаются к специальным агентам. Это делается с расчетом на то, чтобы обезопасить себя и свою будущую покупку от неожиданных «сюрпризов». Агентство по недвижимости или юрист помогут вам пройти три этапа:

  1. Выбор жилья.
  2. Всевозможная проверка квартиры, документов на квартиру и застройщика на юридическую чистоту.
  3. Заключение договора купли квартиры и исполнение сделки, а также вся процедура регистрации прав собственности от начала и до конца.

Ключевым моментом на первом этапе принятия решения о покупке жилья является выбор квартиры. Нужно определиться с пожеланиями, которые покупатель хочет:

  • сколько комнат должно быть в квартире;
  • какая общая квадратура квартиры;
  • какой этаж;
  • какое местоположение дома, желанный район жизни, наличие инфраструктуры: медицинских учреждений, парков, автостоянок, развлекательных комплексов, школ, садиков, близость к метро (если это мегаполис, транспортная развязка);
  • характеристики самого дома – это его особенности, дизайн, планировки квартир, планировки холлов, наличие лифта, наличие консьержа;
  • наличие или отсутствие ремонта в квартире – это будет первичка или вторичка.

Далее покупателю необходимо проанализировать рынок. Монитор цен даст возможность понять ориентировочную среднюю стоимость 1 квадратного метра. Также покупатель сможет оценить наличие квартир по заданной характеристике. Стоит учитывать, что слишком заниженные цены свидетельствуют о высоком риске попасть на мошенников.

Обязательным будет является выбор нескольких вариантов. Желательно ездить на осмотры квартир, чтобы удостовериться в правдивости изложенной информации на сайтах. При осмотре обратите внимание на:

  • того, кто показывает. Просите, чтобы показывал непосредственно собственник.
  • Какие соседи живут рядом.
  • В каком состоянии находится дом, подъезды в доме, фасад и двор. Какое количество машин стоит рядом.

Если вы определились, то стоит перейти к следующему этапу – это проверка на юридическую чистоту выбранного вами жилья.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Если же вы решили самостоятельно заняться данным вопросом, тогда стоит учесть и обратить внимание на следующее:

  1. проверка на подлинность и достоверность правоустанавливающих документов на собственность;
  2. правовую репутацию владельца жилья;
  3. наличие или отсутствие прописанных лиц в данной жилой площади;
  4. законность планировки и соответствие ее с реальной;
  5. долги перед коммунальными учреждениями;
  6. притязания посторонних лиц, судебные споры. Проверьте также есть ли претенденты на наследие.
  7. аренда, рента, ипотека и аресты на данную жилищную площадь.

Какие документы проверять

Документы, которые нуждаются в обязательной проверке:

  • свидетельство о праве собственности владельца на данную квартиру;
  • договор на квартиру – это может быть договор купли-продажи, договор дарения, приватизации, покупки жилья от застройщика;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт квартиры.

Проверка документов необходима до момента заключения сделки. Попросите сделать копии вышеперечисленных документов. Также попросите продавца сделать для вас выписку из Росреестра, которая будет с печатью и постановлением о праве собственности владельца на эту недвижимость.

О правомочиях продавца

Продавцом может выступать, как сам собственник, так и его доверенное лицо. В таком случае, представитель должен предоставить вам генеральную доверенность, которая заверена нотариусом о том, что владелец квартиры предоставил право распоряжения и продажи данной недвижимости.

Продавец может выступать в роли:

  1. физического лица;
  2. множественностью лиц, если это долевая собственность;
  3. супруги/супруга.

О прописанных лицах

Перед заключением сделки все прописанные лица в данной квартире должны быть выписаны. Не передавайте основные суммы до момента, пока не получите подтверждение выписки всех проживающих и не проживающих на территории квартиры. Установите и пропишите в договоре крайнюю дату и последующие штрафные санкции в случае игнорирования данного пункта договора. Это крайне важно. Запросите расширенную выписку из домовой книги.

О притязаниях и судебных спорах

Все судебные споры, которые могли быть причастны к данной квартире, велись в гражданском суде по адресу квартиры. Поэтому стоит проверить квартиру на наличие судовой практики. Вы можете официально обратиться в канцелярию суда с просьбой предоставить выписку, также можете выяснить на официальном сайте территориального или районного суда о наличии судебных процессов за участи данной недвижимости

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Выписка из государственного реестра также станет свидетельство о юридической чистоте. Стоит поговорить и с гражданскими – соседями, работниками ЖЭУ, председателем дома о том, что было с квартирой ранее, какие жильцы проживали и так далее.

Об обременениях и арестах

Когда квартира сдается в аренду заключается договор ренты, который обременяет собственника и он не имеет возможность заключить договор купли-продажи данной недвижимости. Поэтому перед проведением сделки проверьте чиста ли квартира.

Читайте также:  Как работает оплата на юле

В Росреестре можно также получить выписку, где будет предоставлена информация о всех обременениях на данную квартиру, если какие-то записи будут, то нужно обговорить данную ситуацию с владельцем. Если продавец пообещает решить ситуацию, тогда:

  • требуйте письменное подтверждение от арендатора о прерывании договора аренды;
  • настоятельно попросите исключить запись о ренте из Росреестра;
  • затем закажите новую выписку из Росреестра, где будет видно, что квартира больше не находится в аренде.

Проверить долги по коммунальным платежам

Для того, чтобы не купить квартиру с долгами, стоит проверить закрытие всех задолженностей перед коммунальными организациями.

  1. Необходимо взять справки из ЖЭУ;
  2. Посмотрите платежи за последние полгода/год.
  3. Пропишите в договоре, что в случае, если новый владелец обнаружит долги за коммунальные услуги, продавец будет обязан их погасить.

Проверяем законность перепланировки

Очень важным моментом является соответствие планировки, которая указывается в техническом паспорте действительности. Не пренебрегайте данным пунктом проверки.

Как правильно оформить покупку квартиры

После полноценной проверки квартиры на юридическую чистоту, необходимо перейти к процессу переоформления прав собственности. Эта процедура состоит из:

  1. заключение договора купли-продажи квартиры;
  2. выдачи аванса за нее;
  3. подготовка пакета документов к регистрационной процедуре;
  4. сдача документов в Росреестр;
  5. получение выписки о присвоении прав собственности новому владельцу.

Заключение предварительного договора передача аванса задатка

Для того, чтобы продавца не переманили, стоит заключить с ним предварительный договор, внести аванс и передать задаток вместе с этим получив расписку за него.

Что нужно знать о задатке

Заключение договора о задатке предусматривает наличие последующих моментов:

  1. нужно обговорить место и дату составления договора;
  2. обговорить кто будет сторонами в договоре;
  3. немаловажно указать о какой квартире идет речь;
  4. сроки заключения сделки;
  5. написание расписки за полученный аванс;
  6. указать размер задатка;
  7. предусмотреть все штрафы за игнорирование пунктов в договоре.

Составление документов для регистрации

Договор купли-продажи составляется в соответствии с Законодательством РФ. В нем должны быть прописаны совершенно все пункты, которые касаются недвижимости, которая приобретается/продается и моментов сделки.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Подписание договора лучше сделать в присутствии нотариуса. Передача документов должна осуществляться по согласию обеих сторон в оговоренное время.

Когда требуется нотариальное удостоверение сделки

Данное удостоверении требуется:

  • при продаже доли;
  • когда владельцем квартиры является несовершеннолетний;
  • если владелец находится под опекой.

Где удостоверяется договор

Удостоверяется договор у нотариуса. Обе стороны-участники процедуры купли-продажи квартиры должны обратиться к нотариусу и предоставить весь вышеперечисленный пакет документов, который оформлялся для сделки переоформления прав собственности на квартиру.

Сколько стоит удостоверить договор 2018 год

Процедура удостоверения договора у 2018 году составляла:

  • если стороны родственники и цена в договоре до 10 млн рублей, то 3000 рублей + 0,2% от стоимости в договоре; если стоимость квартиры выше 10 млн рублей, то 23 000 рублей и 0,1% от стоимости квартиры;
  • если стороны не являются родственниками, то при цене до 1 млн рублей оплата 3000 рублей и 0,4% от продажной стоимости; если более 1 млн рублей, то 7000 рублей + 0,2% от стоимости квартиры; свыше 10 млн рублей, оплата составляет 25 000 рублей + 01% от суммы, которая превышает эти 10 млн рублей.

Проверка прав третьих лиц

Третьи лица проверяются при помощи расширенной выписки из домовой книги, в которой видно, кто имеет право на квартиру и нет ли других совладельцев.

Рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Как убедиться в безопасности и чистоте сделки?

Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой. Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры. Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.

Вы можете провести проверку квартиры и собственника на нашем сайте, воспользовавшись сервисом «Проверка документов вторичного жилья», перейдя по ссылке: https://promo.cian.ru/legal-support/#vtorichka

Или провести проверку самостоятельно.

Предлагаем простую пошаговую инструкцию, которая избавит покупателей от возможных неприятностей

  1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Первое, что необходимо сделать — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор ренты. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда. Документы нужно лично внимательно изучить, проверить, нет ли фальсификаций, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, подчисток.

  1. Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта или указав адрес месторасположения объекта. Чтобы самому получить выписку из ЕГРН , нужно обратиться в Территориальное управление Росреестра , предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРН, также можно воспользоваться услугой через официальный сайт Росреестра , через «госуслуги» или обратиться в МФЦ.

Читайте также:  Межевание земельного участка нижний новгород цена

В выписке содержится информация о владельце квартиры, кадастровый номер и кадастровая стоимость квартиры, сведения об объекте и зарегистрированных правах, обременениях на квартиру, о переходе права собственности на квартиру.

В ЕГРН содержится история всех жилых объектов, начиная с 1998 года. Есть информация о переходах права собственности, запретах на проведение сделок, арестах имущества, имущественных спорах.

При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.

Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя.

Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРН. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики.

  1. Изучить договор

Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.

  1. Узнать, производились ли перепланировки

Следующий шаг — проверка документов из БТИ. Их нужно попросить у продавца. Это позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.

  1. Проверить продавца

Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Министерства Внутренних Дел РФ , а также в территориальном подразделении МВД).

Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.

Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы сделку не признали недействительной, к этому вопросу следует отнестись внимательнее. На помощь могут прийти соседи, которые часто хорошо осведомлены.

  1. Проверить права третьих лиц

Можно через сервис «госуслуги», через МФЦ или попросить у владельца расширенную выписку из домовой книги.

В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.

Никто не обрадуется, если к нему домой внезапно заявится посторонний человек, отсидевший в тюрьме несколько лет, и объявит, что он будет здесь жить. А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще неприятнее. Поэтому необходимо убедиться, что третьи лица (обычно это люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение) не смогут в будущем предъявить права на жилье, которое вы собираетесь купить.

Также обязательно нужно обратить внимание, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, поскольку если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной. Кроме того, если продавец состоит в браке, нужно убедиться, что супруг или супруга не возражают против сделки. Это должно быть подтверждено нотариально заверенным согласием.

Покупка квартиры в наше время является серьезным событием, и многие помнят, как в прошлом «черные риелторы», обманывали добропорядочных граждан, не разбирающихся в юридических тонкостях. Поэтому большинство покупателей обращаются за квалифицированной помощью к юристам агентств недвижимости для проверки квартиры перед покупкой. Но ситуации случаются разные и не у всех найдутся деньги на данную процедуру.

Поэтому из сегодняшней статьи вы узнаете, как правильно читать документы чтобы провести тщательный юридический анализ ее чистоты перед покупкой на вторичном рынке самостоятельно.

Проверяем правоустанавливающие документы на квартиру

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выполнить любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

Допустим мы подыскали себе квартиру, подходящую нам по квадратуре и месту расположению. Первым шагом перед оформлением сделки купли-продажи, будет изучение документов, на основании которых квартира принадлежит собственнику. В основном это следующие документы:

  • договор купли-продажи, мены или дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • свидетельство о праве собственности;
  • решение суда, вступившее в законную силу (довольно редкий случай);
  • договор ренты.

Внимательно ознакомьтесь с предъявленными документами своими глазами, возьмите их в руки и проверьте не ли на них следов фальсификаций. Любые исправления и подчистки внесенные в данные документы, не заверенные подписями всех лиц, участвующих в сделке, делают этот документ недействительным. Если в этом участвовал нотариус, то исправления должны быть заверены его печатью и подписью.

Обязательно проверьте государственную регистрацию права собственности – это бесплатная процедура для граждан РФ. Можно часто встретить разного рода запретительные условия, при нарушении которых следует расторжение этого договора – поэтому нужно узнать все нюансы этих условий и были ли они соблюдены. Распространенный пример – обязательство покупателя (т.е. в нашем случае владельца и как следствие продавца) оплатить полную сумму по сделке (договору) в течении определенного времени после покупки недвижимости, отсюда делаем выводы что человек выступающий продавцом не является ее собственником.

Читайте также:  Как считают больничный лист

Так же не лишним будет запросить у продавца технический и кадастровый паспорт на жилое помещение. Если данные документы отсутствуют, то попросить владельца заказать и получить их.

Проверяем прошлые сделки по квартире

С 1998 года действует специальный реестр, который отражает историю всех жилых объектов России, его название ЕГРП вот ссылка на сайт https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Обратитесь к продавцу с просьбой предоставить вам такую выписку чтобы удостовериться в легальности всех проводимых действий с вторичным жильем за последние 15 лет.

В выписке из реестра будут все данные обо всех имущественных спорах из-за квартиры:

  • о наложение ареста;
  • о разделе имущества;
  • о признание права собственности на имущество;
  • об истребовании имущества от других лиц;
  • о порядке пользования имуществом;
  • об устранении препятствий в пользовании имуществом;
  • о признании сделок недействительными и другие неупомянутые ситуации.

Если в выписке вы нашли действия, перечисленные из списка выше, то обратите внимание на дату этих событий, и примерно оцените ситуацию: возможно ли возобновление этих споров или по ним уже истекли все сроки законного обжалования.

В соответствии со статьей 181 ГК РФ, которая устанавливает максимальный срок признания сделок с недвижимостью недействительными в течение 3 лет. Из этого следует что проверять всю историю квартиры не обязательно, а нужно проверить лишь 3 последних года, и если никаких имущественных конфликтов из-за квартиры не происходило, то переживать не стоит. Но если за этот период все же происходили споры, то затребуйте у собственника судебное решение по данному факту, чтобы убедиться, на легальных ли правах он обладает этой квартирой. И если собственник скажет вам что судебные тяжбы еще продолжается, лучше отложить покупку до момента вынесения судом своего решения по делу.

Проверяем техническую документацию на квартиру

Еще одним шагом при проверке юридической чистоты квартиры, будет ознакомление с документами, из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации), которые также должен вам предоставить собственник. Нужно сверить планировку квартиры с официальными документами и убедиться, что незаконных перепланировок или переустройств с квартирой не происходило. В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса РФ, любые внесения изменений в планировку квартиры должны быть утверждены в органах местного самоуправления. И если это не было сделано, такие действия технического плана (перепланировка или перестройка) признаются незаконными.

Проверяем личные данные продавца

Собственника, выступающего продавцом необходимо тоже тщательно проверить. Во-первых, удостоверьтесь в подлинности его документ, а удостоверяющего личность(паспорт). Например, можно воспользоваться специальным сервисом Главного управления миграции МВД России (http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?s >

Трудности могут быть в случае продажи квартиры лицом, представляющим интересы собственника по генеральной доверенности. В этой ситуации нужно также проверить паспортные данные представителя, далее убедиться, что доверенность заверена нотариусом, и узнать контактные данные нотариуса и удостовериться в его существовании.

Доверенность, написанная от руки, не наделяет правом представителя продавца проводить какие-либо сделки с недвижимостью второго. Рекомендуем внимательно прочитать сам документ и уточнить важный нюанс: имеет ли право доверенное лицо собственника получить деньги за продажу квартиры, или ему доверили лишь подписать договора. Доверенность – это еще один минус сделок с недвижимостью.

Также убедитесь в адекватности и дееспособности продавца, особенно если уже при первой встречи у вас возникли сомнения в адекватности. Например, можно поспрашивать соседей продавца — возможно добрая бабушка и расскажет о биографии и образе жизни продавца квартиры.

Проверяем отсутствие прав у третьих лиц на квартиру

Во избежание проблем с купленной квартирой, нужно убедиться, что по прошествии времени не объявятся третьи лица, которые предъявят на нее права. Вот их список:

  • прописанные несовершеннолетние дети (по закону их интересы при купли-продажи, должны быть соблюдены);
  • граждане отбывающие сроки в местах лишения свободы, лица проходящие длительное лечение (например, психических лечебницах), а также люди, находящиеся в длительных заграничных командировках либо экспедициях и т.д.;
  • рентополучатели (бывшие собственники продавшие или подарившие свою недвижимость новым владельцам (рентодателям), например, на условиях пожизненного ухода).

Требуйте нотариально заверенное согласие на продажу от супруги(а), если собственник жилья состоит в браке.

Для уточнения данных о том, кто прописан на жилых квадратных метрах, вам потребуется расширенная домовая выписка, которую может предоставить только собственник жилья, c помощью неё вы узнаете кто зарегистрирован в квартире и имеют ли они право проживать в ней даже после продажи.

Видео про основные моменты проверки квартиры на чистоту:

Юристы портала «РукаЗакона» рекомендует внимательно отнестись не только к процедурам, описанным в этой статье, но и к моменту передачи денег, проконтролируйте, чтобы продавец юридически верно написал расписку в получении денег, указав реальную сумму, дату и поставил подпись как в паспорте. Ну а дальше проконтролируйте вопрос передачи ключей и квартиры в ваше пользование.

Ссылка на основную публикацию
Юридическая консультация по трудовому праву в павлограде
В разделе «Юристы в Павлограде» представлено более 8 организаций. Мы стремимся поддерживать и показывать только актуальную информацию. У нас вы...
Что является основным преимуществом нпф сбербанка
Актуальная информация о Фонде: история, награды, руководство, доходность и другие цифры. Работа в сильной команде Ознакомьтесь с нашими вакансиями и...
Шаблон доверенности на получение тмц
В экономической сфере неправильно оформленная доверенность на получение ТМЦ (товарно-материальных ценностей) или ее отсутствие могут привести к арбитражным спорам по...
Юридическая консультация по трудовому праву в улькане
При появлении любых сложностей, проблем или вопросов из области трудового права в Норильске или в Красноярском крае, позвоните по номеру...
Adblock detector