Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке

Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке

Руководствуясь п. 2 ст. 424 и п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, стороны могут закрепить в договоре право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае основанием для изменения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения об изменении условий договора.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

Примеры формулировки условия:

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы».

«Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке».

«Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора».

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям делового оборота. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть отражено максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора отсутствует право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

Пример формулировки условия:

«Арендатор вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Ставка арендной платы определяется на основании акта оценки рыночной стоимости аренды имущества, произведенной _________________________ (указывается ФИО оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендодателю арендатором ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендодателем уведомления о внесении соответствующих изменений в договор».

В договоре необходимо также установить порядок и момент изменения размера арендной платы по воле одной из сторон.

Также рекомендуется предусмотреть условия изменения размера арендной платы. Например, стороны могут определить, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае изменения базовых ставок арендной платы, экономической ситуации в сфере деятельности арендодателя и в других случаях.

Важно ! В п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и стороны вправе изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Однако если арендодателю законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, он может воспользоваться им не чаще одного раза в год.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано

Ни одна из сторон не вправе вносить в договор изменения в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). В таком случае изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 4 мая 2017 г. N Ф01-1245/17 по делу N А43-23095/2016 (ключевые темы: Размер арендной платы — Общество с ограниченной ответственностью — односторонний порядок — договор аренды — муниципальная собственность)

г. Нижний Новгород
04 мая 2017 г. Дело N А43-23095/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03.05.2017.

Полный текст постановления изготовлен 04.05.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии представителей

от общества с ограниченной ответственностью "Гордеевка 3": Чупровой А.В. (доверенность от 03.05.2017),

от комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода: Кочеткова Т.С. (доверенность от 26.12.2016)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2016, принятое судьей Олисовым Р.Ю., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017, принятое судьями Мальковой Д.Г., Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., по делу N А43-23095/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью "Гордеевка 3" (ИНН: 5257073521, ОГРН: 1055230036510)

к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН: 5253000265, ОГРН: 1025203030280)

о признании недействительным изменения арендной платы в одностороннем порядке

общество с ограниченной ответственностью "Гордеевка 3" (далее — ООО "Гордеевка 3", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее — Комитет) о признании недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с 01.06.2016, оформленного уведомлением от 27.05.2016 N 20-05/1-6994/16и, по договору аренды от 03.04.2007 N2/1980 (далее — Договор).

Читайте также:  Что проверяет прокуратура в детском саду

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 30.11.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017, удовлетворил заявленное требование. Суды пришли к выводу, что Комитет обжалованным уведомлением неправомерно увеличил размер платы в рамках Договора, заключенного сторонами.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суды при вынесении обжалованных судебных актов пришли к ошибочному выводу о недействительности уведомления об изменении размера арендной платы по Договору и сочли его не подлежащим применению, поскольку в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий заключенного договора Комитет вправе в одностороннем порядке изменять размер компенсации без каких-либо ограничений; неправильно истолковали пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учли диспозитивной характер данной нормы права. Общество избрало ненадлежащий способ защиты, поскольку в случае несогласия с увеличением суммы компенсации, оформленным уведомлением, Обществу следовало обжаловать постановление администрации города Нижнего Новгорода, которым утверждены изменения методики измерения арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

ООО "Гордеевка 3" в лице уполномоченного представителя устно в судебном заседании и в письменном отзыве просило оставить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в силе, отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых по делу судебных актов в силу следующего.

Комитет (Арендодатель) и ООО "Гордеевка 3" (арендатор) заключили 03.04.2007 договор аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода N 2/1980, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду на неопределенный срок нежилое помещение, общей площадью 528,40 квадратного метра, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, улица Тонкинская, дом 9, литера А, — под контору, мастерскую.

В пунктах 4.1 — 4.3 сделки определены:

— размер арендной платы и порядок ее внесения;

— право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменением уровня базовых ставок арендной платы за использование объектов муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы. Об изменении арендной платы арендатор извещается арендодателем письменно не позднее, чем за 5 дней до окончания срока платежа за текущий месяц заказным письмом или вручением уведомления представителю арендатора под роспись. Изменение размера арендной платы, связанное с изменением коэффициента местоположения, коэффициента вида деятельности, коэффициента использования объекта или коэффициента периодичности использования объекта оформляется в виде уведомления.

Комитет известил ООО "Гордеевка 3" уведомлением от 20.08.2015 N 20-05/1-11777/15ис об увеличении размера арендной платы с 01.01.2016 до 40 228 рублей 44 копеек в год.

В последующем Комитет направил уведомление от 27.05.2016 в адрес ООО "Гордеевка 3" N 20-05/1-6994/16ис об увеличении арендной платы с 01.06.2016 до 150 856 рублей 63 копеек в год.

Ссылаясь на то, что уведомлением от 27.05.2016 N 20-05/1-6994/16ис Комитет увеличил размер арендной платы по договору второй раз за 2016 год и, полагая, что такое изменение является недействительным (ничтожным), противоречащим пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По условиям заключенного сторонами договора Комитет наделен правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке при изменении базовых ставок арендной платы или методики расчета арендной платы, устанавливаемых правовыми актами органами местного самоуправления города Нижнего Новгорода, в этом случае новый размер компенсации принимается собственником в безусловном порядке.

Кассатор счел, что подобное условие договора, применительно к диспозитивному характеру пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, дает ему право на изменение размера арендной платы без согласия арендатора и без каких-либо ограничений во времени.

Суд округа признал, что данная позиция противоречит официальному толкованию спорной правовой нормы, данному Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации.

Читайте также:  Ответчик оплатил долг после подачи иска

В силу статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее — Постановление N 73), пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Комитет, имеющий по Договору право на одностороннее изменение размера арендной платы, увеличил её дважды в 2016 году, что противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и позиции, изложенной в Постановлении N 73.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации). По правилам пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны, следовательно, уведомление Комитета об изменении размера компенсации, изменяющее размер обязанности Общества, следует считать односторонней сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для признания недействительным уведомления от 27.05.2016 N 20-05/1-6994/16и об изменении размера компенсации по Договору.

Довод Комитета о ненадлежащем способе защиты, избранном Обществом, суд округа отклонил.

В силу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 20 Постановления N 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Следовательно, постановление администрации города Нижнего Новгорода об утверждении изменения методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности, в данном случае является обязательным для Комитета. Отношения последнего и ООО "Гордеевка 3" регулируются положениями заключенного Договора, в связи с чем Общество вправе использовать те способы защиты, которые предусмотрены гражданским законодательством, регулирующим обязательственные правоотношения.

Ссылка Комитета на судебную практику, обозначенную в жалобе и сложившуюся до принятия Постановления N 73, не подтверждает незаконность выводов судебных инстанций, сделанных по существу спора.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Волго-Вятского округа пришел к выводу о том, что обжалованные судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления, не установлено.

Суд округа не рассматривал вопрос о взыскании с кассатора государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы, поскольку Комитет освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу N А43-23095/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода — без удовлетворения.

Читайте также:  Как узнать действует документ или нет

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Н. Голубева
Судьи Е.Г. Кислицын
В.Ю. Павлов

Обзор документа

Суд округа подтвердил вывод о том, что арендодатель неправомерно второй раз за год в одностороннем порядке повысил арендную плату.

По ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данная норма позволяет изменять по соглашению сторон размер арендной платы чаще 1 раза в год. Если же в соответствии с законом или договором арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то он может делать это не чаще 1 раза в год.

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ сказано: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, право арендодателя на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы должно быть закреплено в самом договоре.

Если в договоре не предусмотрено такое право, повысить арендную плату арендодатель может только с согласия арендатора в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор вправе отказаться от новых размеров арендной платы, при этом, как отмечает ФАС Уральского округа, отказ не будет являться основанием для расторжения договора по ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств. Судебная практика сложилась в пользу арендатора (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2008 по делу № А38-160/2008-3-76, Московского округа от 30.03.2006 № КГ-А40/2614-06, Уральского округа от 06.05.2009 № Ф09-2678/09-С6 и от 18.06.2004 № Ф09-1792/04-ГК).

Если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, предварительное извещение арендатора о предстоящем увеличении размера арендной платы за один месяц до даты изменения, увеличение на основании отчета конкретного оценщика о рыночной стоимости арендованного имущества или в связи с изменением индекса инфляции).

Нарушение одного из условий механизма изменения арендной платы позволит арендатору уплачивать арендную плату в прежних размерах (постановления ФАС Московского округа от 18.03.2010 № КГ-А40/1860-10, от 14.01.2010 № КГ-А41/14499-09, от 27.08.2007 и 03.09.2007 № КГ-А40/8421-07, Поволжского округа от 06.05.2010 по делу № А06-2184/2009, от 18.11.2008 по делу № А12-6018/08 и от 23.03.2006 по делу № А65-6989/2005-СГ2-24).

Если в договоре аренды не определен порядок одностороннего изменения арендной платы, ФАС Волго-Вятского округа полагает, что ее повышение оформляется дополнительным соглашением.

При отказе или уклонении арендатора подписать соглашение арендодатель вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении арендатора заключить соглашение (постановление от 06.05.2009 по делу № А38-4312/2008). Однако и здесь есть шанс избежать новых размеров арендной платы — если арендодатель забудет зарегистрировать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.

Исходя из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение об изменении арендной платы тоже должно пройти госрегистрацию. Незарегистрированное соглашение не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для внесения арендной платы по новым размерам. Подобные выводы сделаны в постановлениях ФАС Уральского округа от 16.01.2007 и 09.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5119, Дальневосточного округа от 06.02.2007 и 30.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5592.

Перечисленные правила изменения арендной платы не распространяются на случаи, когда указанный в договоре механизм ее исчисления предусматривает увеличение размера в зависимости от определенных обстоятельств, в частности изменения МРОТ или действующего законодательства (например, в связи с принятием мэром города решения об изменении размера арендной ставки). Тогда согласия арендатора на повышение арендной платы и оформления дополнительного соглашения не требуется.

Президиум ВАС РФ (постановление от 26.01.2010 № 11487/09 и информационное письмо от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») и арбитражные суды (постановления ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 № Ф03-970/2010 и от 07.12.2009 № Ф03-6796/2009) считают, что такое увеличение арендной платы по сути является исполнением согласованного сторонами условия договора аренды.

Отметим, что по договорам, заключенным на срок до одного года, изменять арендную плату в одностороннем порядке запрещено. Такой вывод сделан на основании положения п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому изменение размера арендной платы допускается не чаще одного раза в год, и подтверждается позицией ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 18.12.2009 по делу № А28-3299/2009-173/7).

Ссылка на основную публикацию
Зачет срока пребывания в сизо
В начале июля 2018 года Президент Владимир Путин подписал Закон, вносящий корректировки в ст.72 УК РФ. Эти нововведения касаются зачета...
Загранпаспорт казань сроки изготовления цена 2018
Получение загранпаспорта невозможно без предварительной оплаты государственной пошлины за изготовление документа. Согласно действующего законодательство россияне могут получать загранпаспорта 2 видов:...
Загранпаспорт по месту временной регистрации
Очень часто встречаются случаи, когда место прописки не совпадает с адресом проживания. Поэтому, некоторые думают, что могут возникнуть трудности с...
Защита вкладов государством 1400000
В России в настоящее время работает система страхования вкладов физических лиц: какова сумма возмещения, и как узнать застрахованы депозиты в...
Adblock detector