Государственная регистрация расторжения договора аренды

Государственная регистрация расторжения договора аренды

Документы подаваемые на регистрацию

Погашение регистрационной записи об аренде при истечении срока аренды

Погашение регистрационной записи об аренде является наиболее распространенным регистрационным действием.
После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи об аренде может обратиться любая из сторон договора аренды.
Как правило, за погашением записи об аренде обращается Арендодатель, как заинтересованное лицо.
Нужно учитывать, что истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости.
Без вашего заявления запись погашена не будет, а это значит, что вы получите уведомление о приостановлении регистрации при попытке зарегистрировать новый договор аренды.

В регистрирующий орган предоставляются:
— заявление о погашении регистрационной записи об аренде;
— акт приема-передачи (возврата) имущества из аренды;
— стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от Арендодателя).

Погашение записи об аренде в связи с расторжением договора аренды на основании соглашения о расторжении

Соглашение о расторжении договора аренды регистрируется в ЕГРН как сделка (абз. 2 п 99 порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Для погашения регистрационной записи об аренде в Управление Росреестра предоставляются:
— заявление о погашении регистрационной записи об аренде от любой из сторон договора аренды;
— заявление о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от любой из сторон договора аренды;
— если в соглашении о расторжении договора аренды речь идет только об этом, уплачивать госпошлину не требуется (пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016г. N 10АП-16114/2016 по делу N А41-49898/16, Письмо Министерства финансов РФ № 03-05-06-03/42728 от 14.10.2013г.
— соглашение о расторжении договора аренды (не менее 2-х экземпляров);
— стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от Арендодателя).

Погашение записи об аренде по договору, действующему на неопределенный срок

Для случаев, когда договор аренды был заключен на определенный срок и по его окончании арендатор не заявил о его прекращении, продолжая при этом пользоваться помещением — согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Для погашения записи об аренде Арендодателю достаточно подать на регистрацию заявление о погашении аренды (заявление от Арендатора подавать не обязательно) и письменное уведомление в адрес Арендатора о прекращении договора аренды.

Заявление о погашении аренды должно быть подано в Росреестр после истечения трех месяцев с момента получения Арендатором уведомления о прекращении аренды (по правилам второго абзаца пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо с таким расчетом, чтобы три месяца истекли до начала рассмотрения заявления регистратором.

Уведомление о прекращении договора аренды будет считаться полученным Арендатором:
— с момента проставления арендатором отметки о его получении с указанием Ф.И.О. и должности.
— c момента, указанного в договоре аренды в качестве срока, в течение которого уведомление считается полученным Арендатором. Например, если условие о сроке сформулировано так: «Извещение об отказе считается полученным Арендатором на восьмой календарный день с даты отправки».


Примечание: Акт о передаче арендуемого помещения Арендатору и комплект документов от Арендатора на регистрацию можно не предоставлять.
Желательно предоставить выписку из ЕГРН на Арендатора, чтобы подтвердить отправку уведомления на действующий адрес местонахождения общества.

Примечание: Если в договоре аренды стороны установили иной срок для предупреждения об отказе от договора, чем предусмотренный законом трехмесячный срок (установленный вторым абзацем пункта 2 статьи 610 ГК РФ Российской Федерации), то следует выбрать дату подачи заявления на регистрацию погашения записи об аренде с таким расчетом, чтобы на дату его рассмотрения регистратором, договор аренды был прекращен.

Читайте также:  Задолженность по исполнительным листам у судебных приставов

Погашение записи об аренде после истечения срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок, в ситуации когда арендатор освободил арендуемое помещение и следы его потерялись

При этом акт о возврате помещения Арендодателю не сохранился, а уведомление о прекращении договора не направлялось.

В таком случае нужно подать на регистрацию только заявление от Арендодателя плюс стандартный пакет документов.
Есть вероятность, что запись об аренде Росреестр погасит без требования предоставить какие-либо дополнительные документы.
В практике такие регистрационные действия проводились, однако есть судебные решения, признающие обоснованными отказы в регистрации погашения записи об аренде ввиду отсутствия надлежащих доказательств прекращения прав аренды – двустороннего акта приема-передачи арендованного имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 № Ф03-835/2010 по делу № А51-7887/2009).

Подавать документы на погашение записи об аренде может одна из сторон договора.
На регистрацию дополнительно к документам от Арендодателя, необходимо предоставить заявление.

Погасим запись об аренде в ЕГРН

  • Поможем зарегистрировать новый договор аренды в Росреестре
  • Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 21 ч.

Как взыскать задолженность по договору аренды?
Подробнее об этом в статье Взыскание долга по договору аренды

Примечание: Срок погашения записи об аренде – в течение семи рабочих дней с 01.01.2017г. (п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Примечание: Акт возврата подписывается сторонами с последний день срока аренды.

Примечание: В случае погашения записи об аренде по заявлению Арендатора регистрирующий орган обязан уведомить об этом Арендодателя (собственника недвижимого имущества).

Примечание: Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135 утратила силу.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В 2010 году был заключен договор аренды нежилого здания, который истек в 2013 году (договор был прекращен с истечением срока). Договор был зарегистрирован в Росреестре, в настоящий момент на объекте есть это обременение (аренда). У арендодателя (юридическое лицо) нет соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи на здание (неизвестно, было ли оно вообще). Фактически здание освобождено, об арендаторе ничего неизвестно. Каким образом арендодатель может снять обременение с объекта?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вне зависимости от того, подписан ли сторонами договора аренды документ, подтверждающий факт возврата арендованного имущества арендодателю, запись о прекращении обременения на объект аренды в данном случае может быть внесена в государственный реестр на основании заявления любой из сторон договора. Подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора в данном случае также не требуется.

Обоснование вывода:
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).
Согласно ст. 131 ГК РФ, ч.ч. 4 и 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее — Закон N 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в том числе и аренда. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в данный реестр.
В соответствии со ст. 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости может обратиться одна из сторон такого договора.
По смыслу приведенных норм любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды*(1). Причем сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
В рассматриваемой ситуации срок действия договора аренды здания истек, поэтому зарегистрированный договор аренды утратил силу (ст. 425, п. 1 ст. 610 ГК РФ). Соответственно, возникают и основания для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения на объект аренды, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, прекратил свое действие. Дополнительно подписывать соглашение о расторжении договора (ст. 450 ГК РФ) в этом случае не требуется.
Записи о прекращении аренды вносятся в ЕГРН в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 16.12.2015 N 943 (далее — Порядок).
Согласно п. 99 Порядка государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ч. 4 ст. 18, ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Перечень оснований для государственной регистрации установлен п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.
Вместе с тем, так как в рассматриваемом случае договор аренды здания, заключенный на определенный срок, прекратился в связи с истечением срока его действия, основанием для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества в силу ст. 425 ГК РФ, п. 1 ст. 610 ГК РФ, ст. 51 Закона N 218-ФЗ будет являться заявление одной из сторон договора аренды (например арендодателя), указывающее на истечение срока действия данного договора. Сказанное подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2007 N А49-3536/2006-127а/11 и определение ВАС РФ от 07.06.2007 N 5848/07). Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата арендатором арендодателю арендованного имущества, также не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 N А55-18030/2008).

Читайте также:  Уроки предпринимательства в школе

К сведению:
С 12 июля 2017 г. нормы части 5 ст. 4 АПК РФ действуют в новой редакции, предусматривающей обязательный досудебный порядок урегулирования спора для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств. При этом определено, что экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае, если такой порядок установлен федеральным законом. Между тем Законом N 218-ФЗ досудебный порядок урегулирования спора при оспаривании решений регистрирующего органа о государственной регистрации прав или отказе в государственной регистрации (в отличие, к примеру, от оспаривания решений о приостановлении осуществления кадастрового учета) не установлен.
В связи с этим мы полагаем, что в случае отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды и оспаривании такого отказа в суд предварительное обращение в Росреестр не является обязательным.
Однако подчеркнем, что судебная практика, которая могла бы подтвердить или опровергнуть изложенный вывод, на сегодняшний день еще не сложилась.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

4 апреля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Пунктами 22 и 23 ранее действовавшей Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135, прямо предусматривалось, что государственная регистрация прекращения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. Полагаем, что аналогичный порядок действует и в настоящее время. Данный вывод согласуется и с позицией постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 N 07АП-11094/17.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Читайте также:  Смета на вольер для содержания собак ростов

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях , когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; арендатор неоднократно (более двух раз подряд ) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон; своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества. Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях: если после подписания договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения; арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Ссылка на основную публикацию
Гост инспекционный контроль за сертифицированной продукцией
Скорая помощь ГОСТ Р 54010-2010 Оценка соответствия ИНСПЕКЦИОННЫЙ КОНТРОЛЬ ЗА СЕРТИФИЦИРОВАННОЙ ПРОДУКЦИЕЙ ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВОПО ТЕХНИЧЕСКОМУ РЕГУЛИРОВАНИЮ И МЕТРОЛОГИИ НАЦИОНАЛЬНЫЙСТАНДАРТРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ ГОСТ...
Выходные дни при заключении брака
Бесспорно свадьба – одно из важнейших событий в жизни каждого человека. И независимо от того на сколько пышную и торжественную...
Высылка решения суда лицам участвующим в деле
(Официальная редакция статьи 214 ГПК РФ) 1. Лицам, участвующим в деле, но не присутствующим в судебном заседании, — гражданам копии...
Гост общие технические условия
Технические требования для определённых видов товаров (изделий, материалов, веществ и т.д.), могут не только регламентироваться, но и устанавливаться определёнными отраслевыми...
Adblock detector