Частная управляющая компания жкх

Частная управляющая компания жкх

Сфера жилищно-коммунального хозяйства — одна из важнейших сторон повседневной жизни любого человека. При кажущейся малозаметности, она присутствует постоянно и повсеместно, занимаясь насущными и неотложными вопросами.

Прекращение работы ЖКХ означает полный паралич обыденной жизни людей, поэтому направление нуждается в поддержке и постоянном внимании.

Действующим законодательством утверждён Жилищный кодекс, регламентирующий все отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, целью которого является сохранение жилья и недопущение нарушений. Для выполнения обязанностей по обслуживанию жилого фонда и многоквартирных домов создаются управляющие компании, все о которых мы расскажем далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Управляющая компания в сфере ЖКХ — что это такое? Понятие и определение

Управляющая компания в сфере ЖКХ — это некоммерческая организация, основанная для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов (МКД).

Следует отметить, что термин «управляющая компания ЖКХ» — это бытовое название, в жилищном законодательстве употребляется обозначение «управляющая организация».

Эта путаница часто вызывает неправильное понимание сути УК и создаёт разночтения в ссылках на законодательные акты. Тем не менее, будем впредь использовать термин УК как более привычный.

По определению Жилищного кодекса, управляющая организация — это одна из форм управления жилым многоквартирным домом, такая же, как и ТСЖ или непосредственное управление.

УК выполняет несколько функций — посредничество в поставках ресурсов, таких, как электроэнергия и водоснабжение, осуществляет обслуживание, ремонт и содержание дома с технической точки зрения.

Управляющая компания управляет многоквартирным домом, выступая как единый заказчик перед ресурсоснабжающими организациями от лица всех собственников жилья подведомственного дома и как единый исполнитель коммунальных услуг — перед жителями.

Фактически, УК выполняет все знакомые издавна функции участков ЖКО, с небольшими поправками на изменившиеся условия, вызванные временем и на большую, чем раньше, хозяйственную независимость. Ни один жилой дом не сможет существовать без организованного обслуживания и постоянного контроля состояния коммуникаций, систем энергоснабжения и придомовой территории, и появление УК как подрядчиков для этих нужд вполне естественно.

Что такое региональная УК?

Одна УК обычно обслуживает несколько домов, расположенных в одном районе. Возможности такой УК ограничены в силу малочисленности коллектива, ограниченности поступления средств на развитие. Региональная УК создаётся как организация с широким территориальным охватом обслуживания.

Смысл такого подхода в том, что крупные УК имеют больше возможностей для ведения работы, у них есть ресурсы, позволяющие обучать персонал, нанимать на работу квалифицированных специалистов, в сложных случаях организовать выезд работников для усиления местных отделений.

Они имеют свой штат и разработанную структуру, которая позволяет работать достаточно оперативно.

Функционирование УК в региональных масштабах расширяет понимание её руководством состояния объектов ЖКХ, нужд и первоочередных задач, возникающих перед коммунальщиками. Крупная организация имеет крупные доходы, позволяющие решать проблемы снабжения оборудованием, инструментами и материалами.

Являясь такой же УК, как и другие, региональная УК в силу своей мощности намного эффективнее и качественнее решает возникающие проблемы.

Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?

Управляющая жилищная компания — это юридическое лицо, поскольку иначе её деятельность невозможна с организационной точки зрения. При этом, часто организационно УК представляет индивидуальный предприниматель, который, не является юридическим лицом, но имеет все признаки такового.

Считается, что ИП — это промежуточный вариант между физ. и юридическим лицами, что наиболее корректно отображает реальное состояние.

Сложность ситуации объясняется тем, что УК — это обозначение рода деятельности, которая может осуществляться организациями разных типов — ООО, ОАО, ЗАО, ИП и т.д.

Также любая УК является коммерческой организацией, поскольку осуществляет свою деятельность на платной основе, являясь посредником между жителями и поставщиками ресурсов. Фактически, УК получает от жителей деньги за обслуживание дома, как наёмная организация, и принимает коммунальные платежи как посредник.

Суть, цель и назначение

Вся деятельность УК подчинена одной цели — освободить жильцов многоквартирных домов от забот по обслуживанию, ремонту и содержанию дома, по уборке территории, вывозу ТБО и прочим необходимым постоянным действиям, выполняя все эти обязанности за определённую плату.

Без такой организации дом просто рискует остаться без обслуживания и понемногу будет разрушен, поскольку самоорганизоваться и обеспечить должный уход за жильём смогут далеко не все жильцы.

Тем более, что обеспечить законность в этом вопросе будет практически невозможно. Поэтому создание УК ( ТСЖ, прочих видов управления) как ответственных исполнителей жизненно необходимо и установлено законодательно. Жильцы многоквартирного дома общим собранием выбирают УК и заключают с ней договор управления, на основании которого УК осуществляет свою деятельность.

Работа управляющей компании по управлению многоквартирным домом обычно складывается из двух дополняющих друг друга направлений:

Обслуживание жилого фонда, т.е. вывоз мусора, уборка придомовой территории, подъездов и лестничных клеток.

Особый контроль требуется за состоянием подвалов, где расположены трубы коммуникаций, за чердачными помещениями и т.д.

Своевременный ремонт и замена стояков горячего и холодного водоснабжения и центрального отопления, контроль освещения в подъездах — всё это далеко не полный перечень забот и обязанностей УК.

Сбор платы за пользование коммунальными услугами, выявление и работа с должниками. Выступая как посредник, УК занимается контактами с поставщиками электроэнергии, горячей и холодной воды, теплосетями.

Все эти работы требуют постоянной занятости и контроля, о любых планирующихся перебоях с поставками услуг УК обязана предупредить жильцов за 10 дней до прекращения подачи услуг. Такие условия заставляют постоянно быть в курсе планирующихся работ, встраиваясь в график поставщиков услуг и ведя свою работу параллельно им.

Такие условия работы требуют постоянного внимания и контроля за всем подведомственным хозяйством, любой просчёт сразу вызовет многочисленные жалобы и нарекания со стороны жильцов.

УК должна также сдавать ежегодный отчет, потому что она несет ответственность перед собственниками. Ее обязанности регламентированы некоторыми акты и договорами.

Видео о том, что такое УК, как правильно ее выбрать и каковы ее основные цели:

Какие типы УК бывают?

По форме управления УК бывают:

  • Жилищные объединения.
  • Частные управляющие компании.
  • Государственные Унитарные Предприятия (ГУП), Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ).
  • Непосредственное управление собственниками.

При этом, УК могут иметь разную специализацию — только обслуживание, только управление, обе функции сразу либо какие-то другие варианты. Но чаще всего УК занимаются выполнением всех обязанностей, так как для заказчика услуг — в нашем случае, для жильцов — гораздо удобнее, когда все функции сосредоточены в едином центре.

Виды деятельности

Принцип деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ основан на управлении многоквартирным домом и включает следующие этапы:

  • Сбор информации об объекте управления;
  • Исследование полученных данных;
  • Деятельность, направленная на улучшение качества проживания собственников квартир.

Жильцам домов, использующих право на участие в управлении многоквартирным домом, необходимо владеть полной информацией о видах управления.

Вид Особенности На какое жилье рассчитан
Непосредственное Исключительная задача — сотрудничество с подрядчиком для выполнения текущих и срочно ремонтных работ. Решением административных вопросов занимается представитель, каждый собственник помещения заключает индивидуальный договор с ресурсоснабжающей организацией — исполнителем. Небольшие дома (до 40 квартир)
Гибридное Самостоятельность жильцов в решении вопросов эксплуатации и содержания дома без участия компании. Дом, количество квартир в котором не ограничено.
Эксплуатационное Жильцы создают товарищество собственников жилья, которое, опираясь на договор, выбирает управляющую компанию. Любой многоквартирный дом или несколько домов, соединенных одной коммуникационной системой.
Читайте также:  Кадастровая карта пермского края со спутника

Общие правила работы

В апреле 2018 года правительство Российской Федерации внесло изменения в проведение осмотров общедомового имущества, мелкого текущего и капитального ремонтов и отчетности перед собственниками жилых помещений. Рассмотрим подробнее.

Осмотр общего имущества должен осуществляться на предмет протечки, поломки два раза в год: весной и осенью.

  • Текущий осмотр выполняется в соответствии с технической документацией. Для каждого элемента свой срок и периодичность;
  • Сезонный осмотр осуществляется 1 раз в полгода. Весной проводят после отключения отопления, осенью — перед началом отопительного сезона. Собственники жилых помещений при желании могут принять участие в обходе общего имущества и составить список работ для текущего ремонта.
  • Внеочередной осмотр УК обязана провести в течение суток после чрезвычайного происшествия: урагана, аварии и др. Результаты всех осмотров хранятся с документами на дом, при желании можно с ними познакомиться, а предложения по текущему и сезонному осмотрам должны быть доведены до всех жильцов.
  • О тарифах на услуги. Сколько платить, решают собственники жилья на общем собрании (действительно в течение 1 года). УК предлагает тарифы на услуги. жильцы — принимают или отклоняют предложение. Изменения коснулись порядка уведомления новых предложений УК.

Каким законами регулируется деятельность?

К законодательству, регулирующему деятельность управляющих организаций и их стандарты, относятся следующие акты:

Жилищный кодекс РФ.

Кроме этих основных документов в рабочем процессе могут быть использованы различные нормативные акты, положения и решения местных административных органов.

Первенство принадлежит Жилищному кодексу как основополагающему документу, и любые несоответствия толкуются с его позиций. Все распоряжения или иные действия, противоречащие нормам законодательства могут быть обжалованы в надзорных органах или оспорены в суде.

Устав

Устав является основным документом, определяющим цели, правила работы и условия деятельности УК, его правовой статус, распределение обязанностей. Документ подробно охватывает все направления работы, регулирует отношения между работниками, жильцами подведомственных домов и прочими лицами.

Также устав решает вопросы финансового плана, регулируя заработную плату наёмных рабочих, денежное вознаграждение ИТР и т.д. Все положения устава должны строго соответствовать действующему законодательству и нормативным актам.
Любое противоречие пунктов устава законным требованиям недопустимо и отменяет действие этих пунктов и разделов.

Кому подчиняются управляющие многоквартирными домами организации?

Кто же управляет управляющими компаниями ЖКХ? В УК есть свой управляющий, назначенный руководством. О его обязанностях мы рассказывали здесь.

Однако в любом случае деятельность УК подотчётна общему собранию собственников жилья многоквартирного дома. При этом, административного подчинения у УК нет. Собрание собственников может предъявить претензии, внести предложения и т.д.

Деятельность коммунальщиков часто вызывает нарекания и жалобы, иногда обоснованные, иногда — нет.

При появлении серьёзных нарушений со стороны УК жильцам правильнее обратиться непосредственно в УК, чтобы решить вопрос на месте. Согласно ЖК РФ, жалоба в УК должна быть рассмотрена в 3-х дневный срок.

Если решение не принимается или необоснованно затягивается, то жильцам следует обратиться в Жилинспекцию при городской администрации, которая является самой надёжной и эффективной инстанцией, существующей для решения подобных вопросов.

Есть и другие инстанции, обращение в которые помогает решить вопросы, например, прокуратура или городская администрация, но Жилинспекция среди них — самая надёжная.

Если не помогает ни один способ, остаётся только отстаивать свою точку зрения в суде. Это вариант, затратный по времени, нервам и требующий помощи юриста, но в случае успеха решение вопроса гарантировано. Надо иметь в виду, что УК после двух проигранных судов лишается права управления домом.

Жилищное законодательство позволяет успешно решать проблемы с жилым фондом. Управление ЖКХ с помощью управляющих компаний — наиболее грамотный и профессиональный тип содержания и обслуживания жилья. Добиться успеха в этом направлении могут только люди, имеющие для этого занятия всё время, а не пару часов после работы.

Большое количество организационных, технических и правовых вопросов требуют работы целого коллектива специалистов, и УК — самый правильный выбор для этого.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

В настоящее время ЖКХ является самой монополизированной (и муниципализированной) отраслью народного хозяйства. Данное положение обусловливается как высокой долей естественных локальных монополий в отрасли, так и сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда посредством укрупнения имеющихся предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций. До сих пор во всех регионах существует положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимают муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства пока производится всего 6% объема услуг в ЖКХ. Наибольшее число таких предприятий функционирует в сфере капитального и текущего ремонта жилищного фонда (около 80%).

Основной аргумент органов местного самоуправления для обоснования существования муниципальных унитарных предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, – это презумпция того, что муниципальный (изношенный, обветшавший) жилищный фонд не интересен частному бизнесу. Если принять это за аксиому, то позиция муниципалитета является правильной, образование МУПов для обеспечения жизнедеятельности нерентабельных отраслей хозяйства – одна из обязанностей органов власти. Но действительно ли данная отрасль нерентабельна настолько, насколько изношенность зданий и инженерных сетей пугает потенциальных инвесторов? Сейчас уже есть возможность говорить не только о создании предпосылок для вхождения на рынок по оказанию жилищно-коммунальных услуг частных предприятий, но и об опыте подобных предприятий, осуществляющих свою деятельность в течение достаточного для значимых выводов времени.

Одним из примеров является организация предоставления жилищно-коммунальных и сопутствующих услуг в Санкт-Петербурге с помощью холдинговых объединений юридических лиц, включающих ряд организаций, общее руководство которыми осуществляет управляющая компания.

В состав управляющей компании входят:

  • центр коммунальных платежей (производит начисление и сбор платежей за оказанные жилищно-коммунальные услуги и услуги по содержанию жилищного фонда на основании единой расчетной квитанции, утвержденной законодательным собранием Санкт-Петербурга, расчет с поставщиками жилищно-коммунальных услуг);
  • подрядная организация – ведущая компания по оказанию полного комплекса жилищно-коммунальных услуг домам ЖСК и ТСЖ (исполняет роль генерального подрядчика в домах, обслуживаемых управляющей компанией: ремонт кровли, межпанельных швов, косметический ремонт квартир, подъездов, фасадов);
  • компания по эксплуатации жилищного фонда – специализированная компания по оказанию домам ЖСК и ТСЖ таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора (работает по лицензии, имеется собственная сертифицированная электролаборатория);
  • инвестиционно-строительная компания – ведущая компания по проведению ремонтно-строительных и монтажных работ (выполняет кровельные работы по мягкой и жесткой кровле, монтаж вентиляционного оборудования и строительство мансард).
Читайте также:  Методы нормирования и формы оплаты труда

Обслуживающие организации, входящие в холдинговую группу, выполняют работы только на условии заключения договоров. Система договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг выглядит, как показано на схеме.

Управляющая компания заключает агентские договоры (1) на комплексное техническое обслуживание помещений заказчика. Предметом договора является обязанность управляющей компании от своего имени заключать договоры с исполнителями и за счет заказчика оплачивать техническое обслуживание помещений, аварийно-диспетчерское обслуживание, сбор и вывоз мусора, санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории, обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

После заключения договора с заказчиком управляющая компания передает функции своего полномочного представителя компании по эксплуатации и заключает с ней договор агентирования (2). На основании договорных отношений компания по эксплуатации от своего имени и за счет управляющей компании выполняет необходимые юридические действия по подбору подрядчиков и заключению с ними договоров для обеспечения оперативно-диспетчерской связи в лифтах, вывоза бытовых отходов, санитарного содержания мест общего пользования, эксплуатации пускозарядных устройств, автоматической противопожарной защиты, обслуживания систем вентиляции и других видов услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией жилищного фонда. Управляющая компания обеспечивает контроль за полнотой и качеством обслуживания.

Вывоз мусора от домов, обслуживаемых управляющей компанией, осуществляется непосредственно компанией по эксплуатации, имеющей лицензию на выполнение данного вида работ. Вывоз мусора производится также от домов муниципального жилищного фонда, что позволяет компании по эксплуатации привлекать денежные средства на содержание автопарка. Для выполнение ряда работ компания по эксплуатации привлекает субподрядчиков, в т. ч. по договорам привлекаются подрядная организация, инвестиционно-строительная компания и др.

Холдинг осуществляет жилищно-коммунальное обслуживание строго в соответствии с действующими нормативными документами по содержанию и ремонту жилищного фонда. В основе концепции обслуживания лежит районный принцип организации участков обслуживания домов ТСЖ и ЖСК. Начальник участка располагает полной свободой действий в сфере подбора и расстановки кадров, определения коэффициента трудового участия каждого работника и организации методики обслуживания конкретных домов. Все финансовые потоки проходят через централизованную бухгалтерию. Жилищные кооперативы переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Из этих денег компания финансирует деятельность немногочисленного аппарата управления и районных участков. Финансовые возможности определяются количеством обслуживаемых квадратных метров жилой площади. Из централизованных средств оплачиваются аренда помещения участка, инструменты и оборудование.

На каждом участке действует диспетчерский пункт по приему заявок и располагается аварийная служба. Имеется свое автотранспортное предприятие, уборочная техника. Эффективно работают собственная лифтовая служба и подразделение промышленного альпинизма. Большое внимание уделяется вопросам капитального ремонта инженерных сетей обслуживаемых домов. Формируется собственное подразделение для вывоза бытовых отходов.

Кроме того, управляющая компания принимает объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника.

Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:

  • полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле-, радиоприема;
  • санитарное содержание мест общего пользования;
  • уборку прилегающих территорий;
  • сбор и вывоз бытового мусора;
  • обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

Оказываются услуги по приемке зданий в эксплуатацию от застройщика, согласованию и оформлению необходимых документов для подключения инженерных систем объектов недвижимости по постоянной схеме, по регистрации товариществ собственников жилья как на объектах, сданных в эксплуатацию, так и на объектах незавершенного строительства.

Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг (водоканалом, ТЭК, ОАО «Ленэнерго»), в т. ч. при наличии нескольких собственников помещений в здании. Эксплуатационные расходы определяются по общегородским тарифам, указанным в приложении к договору. Расходы на коммунальные услуги определяются по фактическим объемам потребления на основании счетов, выставляемых поставщиками коммунальных услуг. При этом управляющая компания обеспечивает предоставление гражданам всех положенных по закону льгот на оплату жилья и коммунальных услуг.

Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене.

В период обслуживания управляющая компания регистрирует ТСЖ в указанных домах, если оно не зарегистрировано на стадии застройки, и осуществляет его управление.

Управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета на покрытие убытков от эксплуатации жилищного фонда. Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.

В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.

Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции, установленной в Санкт-Петербурге. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников и нанимателей помещений (3) с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике. Квитанции разносят домоуправы, которыми фактически являются председатели ТСЖ, ЖСК.

Существование подобной компании, организованной в 1992 г. и за прошедшее время развившейся в холдинговую структуру, оказывающую не только жилищно-коммунальные, но и дополнительные взаимосвязанные услуги на жилищном фонде площадью более 1 млн кв. м самой различной структуры и степени изношенности, является реальным возражением противникам частных предприятий на этом рынке.

Опыт работы Консалтинговой группы «Лекс» с частными предприятиями по эксплуатации жилищного фонда позволил сфокусировать проблемы данного сектора и выработать основные направления их решения. В большей степени данные проблемы касаются минимизации налогооблагаемой базы в связи с несовершенством действующего законодательства, ставящего муниципальные и частные предприятия в неравные условия хозяйствования. Частные предприятия вынуждены применять более изощренные схемы договорных отношений и внимательнее относится к своей учетной и налоговой политике. Одной из форм решения данной проблемы является организация данных предприятий как некоммерческих организаций (льготная система налогообложения) либо малых предприятий (возможность применения льготных и упрощенных схем налогообложения). Особое внимание необходимо уделить такой сфере управления, как управление затратами. Данное направление является основным конкурентным преимуществом частного предприятия перед муниципальным. Минимизация затрат на основе грамотного управления позволяет небольшим частным предприятиям конкурировать с муниципальными монополистами. Другими преимуществами, реализуемыми частными предприятиями, являются:

  • способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;
  • использование новых возможностей для извлечения прибыли от деятельности;
  • внедрение и обслуживание систем внутридомовых информационных коммуникаций, приема телевидения, систем безопасности;
  • использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. п.).

Управление собственностью с позиции, изначально ориентированной на дотационность, обрекает жилищно-коммунальный комплекс на неэффективное развитие. Можно сказать, что непривлекательность ЖКХ для частного капитала и предпринимательства – это большей частью миф, сформированный отраслью для возможности сохранения прежних методов хозяйствования, создания барьеров для конкуренции и, как следствие, непрозрачности и бесконтрольности денежных оборотов.

Читайте также:  Изменение и расторжение договора купли продажи

Из объективных препятствий вхождению на этот рынок хотелось бы отметить только неготовность действующего законодательства к обеспечению равных условий хозяйствования для предприятий всех форм собственности в отрасли и дефицит кадров, способных подойти к оказанию жилищно-коммунальных услуг как к реальному бизнесу, который может устойчиво развиваться за счет прогнозируемости финансовых поступлений и стабильно растущего спроса на услуги.

Наталья Сандалова,
Лекс-Консалтинг (Тюмень)
Консалтинговая группа «Лекс»

Опубликовано в журнале «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера», №5, май 2006 г.

Управляющие компании Москвы впервые попытались объективно оценить. За сложную задачу выжать по максимуму из организаций, тайны которых пока не удается «вскрыть» даже законодательными ужесточениями, взялось крупнейшее в стране рейтинговое агентство. Это, пожалуй, первый случай столь глубокого погружения в отрасль, в которой сам черт ногу сломит.

Я умышленно делаю акцент на авторах исследования. Не обладая ресурсами и авторитетом "Эксперт РА" (RAEX), сложно было получить сколько-нибудь объективную картину. Наверное, именно поэтому исследование ограничилось масштабами столицы. Россию пока подобным анализом, увы, не накроешь.

Нет смысла пересказывать то, что можно прочесть, пройдя по ссылке. Но на одном моменте, зафиксированном в пояснительной записке к «Рейтингу 100 управляющих компаний Москвы в сфере ЖКХ», следует сконцентрироваться подробнее.

Абсолютное большинство – 86 из 100 крупнейших УК Москвы – это государственные компании в виде ГУПов, ГБУ или ОАО (формально негосударственных). По-настоящему частных компаний среди топ-100 всего 14, они управляют, как правило, жилищными комплексами повышенной комфортности, возведенными в постсоветское время.

Цитата красноречиво демонстрирует тот факт, что власти столицы очень осторожно подошли к реализации одного из ключевых элементов реформы ЖКХ – к задаче постепенного перехода жилого фонда в частные руки. Это не выглядело бы странным, не будь в регионах иначе. Ведь там, чтобы попасть в целевые программы, жилфонд силой сгоняли в новообразования с приставкой ООО. Безусловно, подавляющее большинство частных управляющих компаний до сих пор работают в тесном контакте с муниципалитетами, а крупные региональные игроки этого сегмента рынка ЖКХ — с субъектами. Очевидно и то, что большинство руководителей управляющих компаний – это люди для отрасли не новые. Кто-то возглавлял ЖЭК или был там подмастерьем, но вовремя шагнул на новую для себя ступень. Кто-то отправился на вольные хлеба прямиком из чиновничьего кресла местного УЖКХ. Есть среди новоявленных жилищников и вчерашние коммунальщики. Девелоперы и застройщики также породили свой класс руководителей управляющих компаний. Предприниматели, которые решили заняться новым бизнесом кардинально сменив род деятельности, конечно есть. Но их, не так много. Однако в целом региональные УК живут (должны жить) по законам рынка.

Но то регионы. А тут Москва. Город, который может себе позволить, к примеру, продотировать и просубсидировать на 3 млрд рублей около 2,5 миллионов человек, чтобы избежать волны возмущений, связанных с необходимостью оплачивать взносы на эфемерный капитальный ремонт МКД. В Москве (согласно информации представленной в рейтинге) оснащенность МКД приборами учета, что по воде, что по отоплению, что по электрической энергии в районе 90%, в то время как в регионах (в среднем) этот параметр не дотягивает до 50%. В Москве, где уровень доходов значительно выше зарплат в провинции, стоимость жилищно-коммунальных услуг если и дороже, то на самую чуть. Да и то не всегда, если смотреть на это в разрезе северных территорий.

Словом, едва ли кто будет оспаривать тот факт, что столичное ЖКХ выглядит куда надежнее и благополучнее во всех отношениях. Даже мигранты-дворники — большая удача в финансовом плане. Но не стоит обольщаться. Связано это видимое благополучие не с более эффективным управлением, а, как уже отмечалось, с куда большими возможностями для бюджетного маневра.

И это притом, что управляющие компании, как их назвали в исследовании «по-настоящему частные», с финансовой точки зрения выглядят в столице привлекательнее своих государственных или полугосударственных коллег. И рентабельность у них выше и динамика роста выручки радует глаз. Может быть, на одном только этом основании стоит шире распахнуть створки рынка управления жилфондом для таких вот «по-настоящему частников»?

Но не торопятся с этим власти. Скорее наоборот, поддерживают такие инструменты зачистки рынка, как «лицензирование УК». Вы можете поверить, что государственная управляющая компания не пройдет процедуру лицензирования? Или, что в дальнейшем государственная жилищная инспекция лишит государственную управляющую компанию лицензии, на основании жалоб собственников? Я не верю в такое. А вот в то, что «по-настоящему частные» управляющие компании не все пройдут через это сито, поверить можно. И скоро мы в этом убедимся.

И снова вопрос: почему Москва все последние годы противилась общефедеральному тренду? Ответ, мне кажется, кроется в том, что инициаторы жилищной реформы в России были и есть людьми профессиональными. Они понимали, что реформа как символ стремления государства бороться за качество жизни простых россиян – очень нужна. Но то, что она не приведет к позитивным тектоническим сдвигам – тоже понимали. Поэтому регионам сказали – вперед, а главный город страны решили сильно не трепать. А там где потрепали, на выручку пришел бюджет.

Случись чудо и проявись эти позитивные сдвиги, жилфонд Москвы также стал бы «по-настоящему частным». И, надо признать, попытки сделать все по уму были. В решении проблем с ветхо-аварийным жильем регионам помогают. Капитальные ремонты за счет Фонда делали и те, кто успел вписаться в программу, сейчас должны быть очень довольны. Но подкачали те, кто должен был стать локомотивом вывода отрасли в регионах на качественно иной уровень – частные управляющие компании. Они не смогли разрезать пуповину, связывающую их с чиновниками, и, более того, присвоили их управленческие методы. Как результат – абсолютный антагонизм со стороны населения и продолжающееся сползание в пропасть. Скандалов становится все больше, а бенефициарами получения проблем становятся чиновники. Дошло до того, что глава ГЖИ Чибис в режиме ручного управления решает локальные конфликты, как это было в Ижевске. Всем очевидно, что на всех Чибиса не хватит. И точно также очевидно, что неустроенность ЖКХ все сильнее трансформируется в негативное отношение к местным, региональным и, что самое страшное для центра, федеральным властям.

Именно поэтому лицензирование УК стоит рассматривать, как откат реформы в части попытки поставить отрасль на коммерческие рельсы. Снова создаются муниципальные УК, но чтобы передать им жилфонд, нужна формальная причина. Сначала – этой причиной станет отказ частных УК от проблемного жилого фонда, под угрозой утраты лицензии, спровоцированной неизбежным увеличением числа жалоб со стороны собственников в ГЖИ. Дальше частные УК будут оттираться и от жилфонда, выглядящего более-менее адекватно. В оконцове мы увидим с одной стороны укрупнение выживших частников, аффилированных с админситрациями муниципалитетов и субъектов, с другой стороны — рост доли муниципальных УК в общем котле организаций, управляющих жилфондом.

А Москва снова избежит этой нервотрепки. За редким исключением.

Ссылка на основную публикацию
Характеристика на родителя от классного руководителя готовая
Характеристика на родителя - важнейший документ, который представляет социально-психологические черты матери или отца с точки зрения их воздействия на воспитание...
Учитель химии где получить образование
Код: 050101.65 Квалификация: Учитель химии Образовательная программа: Химия Уровень образования: высшее профессиональное Код ОКСО: 050101.65 Список учебных заведений, обучающих по...
Учитываются ли пени в расходах при усн
ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 07.04.2016 № 03-11-06/2/19835 УСН: расходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения...
Характеристика на системного администратора образец
Часто в различные государственные органы и негосударственные организации требуется характеристика с места работы. Например, при приеме на новую работу или...
Adblock detector